海外置產

3
三月

東京不動產,房產投資客加碼投資 投資心得篇(二十三)

投資日本東京不動產


東京不動產
正呈房價持續上漲的趨勢。日本國土交通省2014年2月25日公佈的1月地價動向報告顯示,在相當於被調查對象80%以上的122個地區,地價相比3個月前出現上漲,在東京等大城市商辦需求復甦等背景下,商業用地上漲明顯。住宅用地也表現不俗。東京等大城市率先開始的地價復甦已擴大至日本各地。

國際東京不動產投資顧問張經理表示:日本經濟從2012年底開始復甦,股市、房市齊漲,日股從8千多點漲到最高來到1萬6千多點,東京房地產房價漲幅約近15%,許多已進場投資東京不動產的老客戶(本公司提供投資客戶,台幣換日幣的匯率避險規畫,故2013年初日幣重眨沒有對客戶造成損失),有賺到錢正準備再加碼購買東京房地產,看好未來東京房市大多頭的漲富錢景。

國際東京不動產投資顧問研究統計,在房市房價由低檔開始上漲的房市多頭市場中,投資賺最多依序排列為:1.土地,2.擁有土地的一整棟透天,3.純一樓店面,4.豪宅,5.一般住家,6套房;以土地漲幅最驚人,至少都是幾10倍的報酬,但投資金額過大,且土地沒有租金收益,頂多就只能當停車場收租金,一般投資人沒有麼大的資金可以等待。

東京不動產一整棟透天,除了土地是自已擁有的,1樓當店面收租,樓上是店辦或住家來收租,收租產值效益更大,本公司不介紹:東京預售屋、空屋,專業介紹東京不動產銀行可貸款,日本東京收租投報7%以上的不動產,6%以下不推薦,售後本公司專人物業管理東京房地產,讓台灣客戶安心在台灣收租當東京房東

國際東京不動產投資顧問有限公司專業提供7%以上的收租不動產物件,不仲介低於6% 投報率的不動產物件、不介紹預售屋與空屋,立即馬上可收租(帶租約),有關東京房價日本房東收租細節,東京房地產貸款流程咨詢,挑選適合投資的東京商辦物件,及購屋後的物業管理,日本不動產每年度報稅問題,國際東京不動產投資顧問有限公司,歡迎您來電咨詢。

東京房東快樂安心收租,千萬不要盲目的投資,絕對會有很大的風險,國際東京不動產投資顧問有限公司,為您的資金,規畫最安全的投資收益。

<國際東京不動產投資顧問公司>  諮詢電話:02 – 5576-0690  張經理

14
九月

日本買房投資諮詢 - 日本東京千代田區 陶先生投資經驗分享

日本海外不動產投資

日本買房經驗分享

日本買房經驗分享

在日本311強震後四個月,陶先生終於出手,買了日本不動產

陶先生:「投資活動就是要勤做功課,我看過三十幾個物件,屋主今年初開價三億五千萬日幣,可能因為地震過後不好賣,主動降到兩億九千八百萬日幣,一降價我就馬上下手,我才去兩次就下訂了。

日本人賣房子,或許就跟民族性一樣堅韌固執,房價很難砍,不過311 震後,確實是個時機。

陶先生:「我覺得日本經歷311大地震之後,就像台灣SARS期間一樣,房價跌無可跌了,但是我們比較戲劇化,是SARS之後大漲嘛,那以日本的經濟數據看起來,我不認為它會大漲,我們做的本來就是長期性投資,將來穩定的租金收入就好啦!

即使對現階段可觀的租金收入,已經感到很滿意,陶先生仍懷抱著日本房地產未來可能會大漲的夢想,買的物件,坐落在都心五區中的,千代田區。

陶先生:「千代田區是日本東京的23區中,比較精華的都心五區,是在JR山手線的內圈裡,那千代田區也是很高級的地段,而且我的房子附近有兩個捷運站。」

地段好,房客不難找。這是一棟四層樓的商用物件,一二樓租給了懷石料理,三四樓也是店面或辦公室,流動性較大,不過目前是滿租狀態。

陶先生說:「我從來沒有進去過,房東不能去打擾人家房客,所以我只有在外面看,因為日本是一個點讓制度完備的國家,日本房仲所提出的資訊,有一定程度的可信度,所以我們完全信任,日本房屋仲介公司所提供的出租資訊」。

由於滿租,所以在買賣房子時,房客租約都要轉讓下來,這也是在日本盛行的交易模式-「交換鑰匙」,陶先生還在辦理過戶手續,但人住台灣的他,已經打算要委託「物業管理公司」,協助管理。

陶先生說:「物業管理這個行業,在先進國家是很完備的,日本也是,我就委託這些物業管理公司,大概要提撥6%的收益出去做這塊,但修繕費應該會更多。

陶先生預估修繕費會花更多,尤其這個屋齡已經20年,雖然遇到強震屹立不搖,但外觀的瓷磚難免脫落。

陶先生說:「我們有請結構技師去評估,花了大概30多萬日幣,他們認為沒有問題,日本方面的地產提供的檢測報告,我們認為有非常大的可信度,所以不在意那小外傷,但做了局部修復。

在萬全的準備下,陶先生認為這次海外投資日本房市,會有6%~8%以上的收益,即使小孩在美國讀書租屋,他還是決定投入東京高投報率物件

陶先生說:「美國房子的持有成本很高,如果二三十年不漲價的話,你所有繳出去那些稅金,都足以再買一間房子了,而且美國次級房貸的問題,以及房地產基本體制不健全,我不認為它未來會大漲,甚至還在下跌過程,沒有落底呢!

當然,投資海外房市,中國大陸也是評估點之一。但陶先生認為,中國大陸房市,跟過去比起來,相對高點,風險性較大。

陶先生說:「中國大陸現在在一個高檔的位置上,加上又是人治的社會,法令說改就改嘛,日本是法治國家,所有從業人員都有它的專業性,感覺起來就比較安全吧!

回頭看自己居住的台北市,陶先生說,現在買也不是,賣也不是,所以選擇日本,第一次投資日本的經驗很愉快,也期待下次的物件更棒!

感謝陶先生選擇國際東京不動產公司諮詢服務及熱心的分享日本購屋經驗,日本買屋行圓滿結束!!

30
五月

日本東京房地產報導-中共大使館搶標東京土地-日國會反彈

中共大使館搶標東京土地-日國會反彈

【聯合報╱東京特派員陳世昌/十七日電】2011.05.18 03:24 am

東京房地產報導

東京房地產報導

日本失落近廿年,帶動地價下跌,讓中國大陸的熱錢流進日本的房地產。據最近日本國會質詢,不僅大陸民眾前來購買日本房地產,連中國大使館也趁機標買東京的土地,「捍衛日本領土」的議員說,怎麼可以讓中國政府這麼容易購進日本的土地?

中國大陸駐日本大使館最近在東京市區的中心,標到一塊廣達五千六百七十七平方公尺的高級地段,日本國會超黨派議員組織今天召開緊急會議,要求日本政府必須管制。

四月十三日,日本在野的自民黨議員小野寺五典向日本外相松本剛明提出質詢,指中國使館在四月下旬,於港區南麻布的大使館別館旁,標到一塊土地。中國使館向日本外務省說,這塊地將用於已老朽且過於狹窄的中國大使公邸的建設之用。

松本外相回答說,中方是透過合法的方式取得,所以沒反對的理由。

日本超黨派國會議員組織「防衛日本領土行動議員聯盟」今天集會,反對此項交易。據稱,這項私有地的招標,有六家投標,結果由出價約六十億日圓(約新台幣廿一億兩千萬元)購買的中國政府在四月廿六日得標,買賣契約將於本月廿五日簽約。

中國在此之前,曾經為了總領事館的遷移問題,要購買在名古屋約三萬三千八百平方公尺,與新潟市的一萬五千平方公尺的土地。

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國際東京不動產投資顧問公司分析如下:

1.亞洲戰爭歷史事件,加上中國對日本的特殊情節,在近幾年中國經濟崛起,使得中國有錢人對投資日本東京房地產有極大的興趣。

2.中國大陸駐日本大使館最近在東京市區的中心,於港區南麻布,標到一塊廣達五千六百七十七平方公尺的高級地段,約新台幣廿一億兩千萬元,換算每坪單價僅約新台幣123萬元,真是太便宜了,5年前台北市大安區聯勤俱樂部(大安森林公園附近),當時拍賣一坪單價新台幣172萬元,新光集團放個2年就漲到了一倍多,5年前拍賣的價格都比現在的日本東京港區高級地段還貴,此時正是投資日本東京房地產的大好時機,連最保守、專家最多的政府單位,都敢大膽買進,一買就是幾十億幾佰億起跳。

3.日本東京土地的容積率與建建蔽率,都比台北高,投資相對便宜安全。

4.東京光23特區就有近1300萬人口,整個東京都市約有3000流動人口的大都市,買在東京置產,租金又高達6%~8%以上,要投資收租選這裡就對了。

5.本公司服務華人在日本東京有23年之久,有許多華人購屋之後原公司代管不佳而找本公司來代為管理出租事宜,原因不外乎本公司信譽良好,熟悉日本人文習俗,與專業法律稅務,可以說是您在日本的房地產最佳投資顧問公司

26
五月

日本東京不動產購屋出團圓滿結束2011-3~5月!

感謝3月至5月份至日本東京看房的客戶, 感謝圓滿結束!!

東京購屋團2011-03~05

東京購屋團2011-03~05

日本大地震之後4月及5月至東京買屋戶不減反增再加上台灣奢侈稅效應持續發酵,讓投資人紛紛轉向目前在房地產投資是相對低點的日本東京

台灣人想在東京買房子,就像在台灣投資不動產一樣的簡單,國際東京不動產投資顧問有限公司將提供在台灣的預看及篩選物件安排專人帶看至日本看屋簽約辦理銀行貸款協助交屋出租代管等等完善的個人專業服務。

國際東京不動產投資顧問有限公司將繼續為各位服務

5
四月

東京投資 – 天災不會毀了一個國家

東京投資 – 天災不會毀了一個國家

史上規模第四大的日本東北大地震,成了日本二次大戰後最大的危機。但如同亞當‧斯密說「國家不會一下子就毀了!」雖然「短痛」可能仍無可避免,但不會造成日本經濟上的「長痛」。

地震、海嘯、核電廠輻射外洩……,遭遇史上第四大規模地震的日本,儘管已有數千條寶貴人命在此次災難中殞落,但對活下來的人而言,冷靜計算損失,走上重建之路,是無可回避的職責。

因此接下來的問題是:這場日本首相菅直人口中「二次大戰後日本最大危機」的「日本東北大地震」,會對日本這個全世界第三大經濟體,以及其他國家經濟,帶來何種衝擊?

日本是全球地震發生最頻繁的國家,但衡諸歷史經驗,這些地震中,大部分除了對局部地區帶來人員傷亡、財產損失外,並未對日本或全球經濟帶來嚴重衝擊。

最近一次日本發生足以衝擊該國,及其他國家經濟的大地震,要追溯到16年前的「阪神大地震」。

不會比阪神影響大

東北地區多農漁業,非經濟核心

1995年1月17日,日本關西地區發生芮氏規模七.二的強烈地震,除了造成大阪、神戶等城市公共設施幾乎全毀、五千多人死亡的慘劇外,更嚴重的是該次地震發生在日本第二大經濟圈—「關西經濟圈」。

關西經濟圈包括日本第二大城大阪、第六大城神戶,該區域國內生產毛額(GDP)占日本全國GDP的17%,而在此經濟圈內的「阪神工業區」,向來更是日本製造業的重鎮之一:工廠數占全日本15%,鋼鐵產量更占全國近四分之一。

1995年的阪神大地震,不但造成阪神工業區斷水斷電,聯外交通也幾乎斷絕,使得日本對外貿易大受影響:從名古屋到神戶的高速公路貨運量,占日本全國大約14%;神戶港及大阪港的對外貿易量,也分別占日本全國的三成及兩成,但阪神大地震卻使得該區域的這些陸運及海運幾乎完全中斷,當時日本花了三個月至一年,才從這些傷害中逐漸回復過來。

雖然阪神大地震對當時日本製造業、貿易帶來嚴重衝擊,但事後來看,那次地震並未讓日本經濟變得特別糟糕。

數據顯示,阪神大地震造成的經濟損失,相當約前一年日本GDP的2.5%,但即便如此,1995年地震發生當年,日本全年經濟成長率仍約達1.9%,這和日本1990年代「失落的十年」相比,並不算特別壞——「失落的十年」時期,日本平均每年經濟成長1.5%。

也就是說,天災即便發生於一國經濟命脈所在之地區,但天災,終究只能摧毀基礎建設等設備投資,使產能供給出現短期缺口,卻不會在一夕之間,改變該國的長期競爭優勢或產業結構。如同現代經濟學之父亞當‧斯密(Adam Smith)所說:「國家不會一下子就毀了!」
因此,這次日本東北大地震對日本經濟的衝擊,應該不會比1995年的阪神大地震更大,因為這次地震的災區,不像阪神大地震是發生在日本經濟的核心地帶,而是發生在以農漁牧為主的日本東北地區。

不會重創基本面

GDP衝擊不超過0.2個百分點

日本整個東北地區,雖然也集中了汽車、核電、石化、半導體等眾多重要產業工廠,但經濟規模僅占全日本8%左右。因此投資銀行高盛(Goldman Sachs)經濟學家歐尼爾(Jim O’neill)便認為,這次日本東北大地震對經濟的衝擊,比不上1995年的阪神大地震。

美國銀行(BOA)在日本東北大地震隔天出版的報告也認為,這次災害對日本GDP衝擊,不會超過0.2個百分點。美國哥倫比亞大學(Columbia University)經濟學家韋恩斯坦(David Weinstein)則指出,地震受損最嚴重地區的宮城縣,一向是以農業和木材業為主,該地區經濟產值只占日本總產值的1.7%。

野村證券紐約首席經濟學家雷斯勒(David H. Resler)預估,地震後日本經濟可能出現「V」型反彈,如1995年阪神大地震後,日本經濟走勢就是如此。

但儘管這次震災,不會造成經濟上的「長痛」,然而「短痛」可能仍無法避免,首先,全球產業供應鏈可能會受到影響。

根據英國半導體市場研究公司未來地平線(Future Horizons)公布的數據顯示,全球半導體產值,日本就占二成四,其中一半用於出口。資訊市調機構IHS iSuppli也估計,去年日本占全球半導體總產量的兩成,預計未來兩週內,日本半導體供應可能會受到衝擊。

例如日本東芝(Toshiba)供應美國蘋果(Apple)平板電腦iPad等行動產品所需的NAND快閃記憶體,其供應量占全球三分之一以上,在這次地震後,東芝也宣布關閉國內工廠。其中最接近地震區域的岩手縣工廠,主要生產微控制器(MCU),雖然目前還沒有受損消息傳出,但研究機構顧能(Gartner)分析師諾伍德(Andrew Norwood)預估,NAND快閃記憶體晶片現貨市場價格,短期內恐因此而大漲。

不會拖累別國

美、中經濟穩,貿易打擊有限

除了產業供應鏈受衝擊外,對其他國家來說,更關心的問題是;剛從金融海嘯後復原的全球經濟,是否會因此次日本震災而受到拖累?
從歷史經驗來看,1999年台灣九二一地震、2004年南亞大海嘯、2005年美國卡崔娜(Katrina)颶風重創美國南部產油區,這些重大天災,都沒有對全球景氣帶來嚴重影響。

以美國卡崔娜颶風來說,當時災區石油產量約占全國三分之一、天然氣產量占五分之一,穀物出口量更占全美的四成,重要性如同阪神大地震對日本影響。美國保險業當時預估,卡崔娜造成的財產損失可能高達350億美元(約合新台幣一兆零300億元),創美國史上天災紀錄。

但美國標準普爾五百指數(S&P 500)不僅在災後三個月仍持續上漲,同時隨後全球景氣也都再持續擴張到2008年。同樣的,亞當‧斯密的「國家不會一下子就毀了」這句話,再度證明,天災只是暫時性破壞,並未動搖美國競爭力的基本結構。

因此,這次日本東北大地震對全球經濟的影響,至少也不會比前幾次國際間重大天災的影響更大,而且,當前全球兩大經濟龍頭—美國及中國,目前經濟也沒出現太大憂患。

根據國際貨幣基金(IMF)今年剛公布「世界經濟展望」(World Economic Outlook)報告,全球經濟今年將成長4.4%,高於去年十月預估的4.2%,全球均處於景氣復甦階段。

其中,全球經濟成長龍頭美國,今年一月份進口金額和民間消費金額,皆創下金融海嘯以來新高,聯準會(Fed)也上修美國今年經濟成長預估,從原先的3%至3.6%,上調到3.4%至3.9%。

而中國是日本最大貿易夥伴,中國商務部長陳德銘在日本東北大地震後也表示,「日本地震不會對中日貿易產生太大影響,地震所帶來的任何影響都是暫時的。」在美國和中國這兩大經濟體未出太大問題下,日本這次地震對全球經濟衝擊應該有限。

不過這次日本東北大地震,仍引起市場對日本經濟未來走勢的兩個擔憂,其一就是日本的債務是否會引起「債信危機」。

日本債務已達GDP的兩倍,比任何一個已開發國家的債務水準都高。而震災之後的龐大重建需求,使日本政府勢必得追加預算,這將使日本的財政狀況更加惡化。「新末日博士」魯比尼(Nouriel Roubini)就指出,日本發生的強震可謂是「最壞時期發生的最壞的事。」

出現匯價隱憂

災後日圓狂升,恐打壓出口

不過,95%日本政府債券掌握在日本人自己手中,因此一般國際市場中「債務越高,違約風險越大」的狀況,在日本並不容易出現。再加上日本有龐大外匯存底當靠山,十年期公債利率才能維持G7會員國中最低的,換言之,債信危機在日本並不容易出現。

另一個擔憂,就是日圓匯價在國際匯市「步步高升」,對日本經濟的影響。

由於地震發生後,不少日本海外企業紛紛將手上資金兌換成日圓,以因應日本國內的投資重建需求,使得日圓匯價在此次地震發生後上揚,目前約在一美元兌八十日圓左右徘徊,日圓匯價已接近四個月來的高點。

1995年,日圓兌美元匯價,曾創下一美元兌79.75日圓的歷史高點,在近來日本企業海外資金回流日本之際,日圓匯價是否會挑戰此一歷史關卡,也相當引人注意。

不過日本當前對策,仍希望藉日圓貶值以振興出口,因此放任日圓繼續升值的可能性並不高。《華爾街日報》(The Wall Street Journal)三月十四日稱,日本政府官員擔心「投機客藉震災炒高日圓」,或許已為財政單位干預日圓升值埋下伏筆。

根據三菱日聯摩根士丹利證券預估,假設日圓兌美元價位,比日商設定出口避險匯率平均值高出10%,則企業年度淨利將縮水近5%,而日本實質GDP年增率將減少0.4個百分點,而日本政府要如何在最短時間內處理避免內憂(震災)引起外患(日圓走強、打壓出口),將是全球投資人最關注焦點。

資料參考來源 – 天災不會毀了一個國家

15
二月

日本房地產-跨國投資房地產意願高 36.5%受訪者考慮海外置產

反打房?! 跨國投資房地產意願高 36.5%受訪者考慮海外置產

1.2.7%已有投資 購置標的以大陸、日本買屋及東南亞最受歡迎
面對價量噴發的房市,政府使出連番打炒房措施,除了選擇性信用貸款限縮之外,
豪宅稅、短期內交易資本利得稅、包租公加稅….也持續出籠,百年房市恐怕真的會喊出「中華民國萬萬稅」的激情口號。而眼看著全球景氣緩步復甦,為對抗貨幣競貶,購置房     產 在民眾心中又成為保值抗跌的理財工具首選,如何在打房壓力下突破重圍進行資產避       險的規劃?

2.跨國投資房地產成為新興的一種選擇!根據中信房屋調查,高達36.5%的受訪者具有投         資海外房地產的意願;購置標的又以大陸、日本購屋及新加坡/越南/印尼等東南亞地區       為優先選擇,其中大陸更是高達57.6%近六成民眾的海外購屋首選!

3.隨著ECFA及FTA等區域經濟體貿易協定成為近年來刺激經濟成長的重大政策,並陸續         開放上海、東京羽田對台北的國際直飛航班,無論是業務往返的需求或交通便利的刺             激,使得外資在台置產或國人在海外置產的需求都有明顯的增長。

4.調查結果發現,基於避險及高獲利的因素,高達36.5%的受訪者有意願跨國置產;其中         2.7%的民眾已購置海外房地產,9.2%的民眾已經著手蒐集相關資訊或實際看屋,而有           24.6%的民眾有意願但尚未採取行動,沒有意願的比例則為63.5%。

5.續問所屬意的房產投資地區,首選為中國大陸佔57.6%,其他依序為日本(28.7%)、新加       坡/越南/印尼等東南亞地區(20.8%)、美國及加拿大等美洲地區(17.4%)、香港(10.3%)、       韓國(7.4%)、英國/法國等歐洲地區(4.9%)以及其他(3.4%)。

6.相較2010年初及本次揭露的跨國房產投資意願調查結果,有海外置產意願的民眾由               30.9%上升至36.5%,明顯增加5.6%;至於選擇區域的部分,具有地緣便利性及文化相        近性的大陸與日本買產仍然是需求性較強的選擇,其中大陸受歡迎的程度竟有高達57.6%      的具海外購屋意願的民眾票選,比第二名28.7%的日本差距多了將近一倍。xx房屋胡佩       蘭認為隨著兩岸經貿及觀光交流頻繁,加上部分探親及產業遷往大陸的因素,構成了國人     對於購置大陸房產的需求性;

7.日本房地產在歷經泡沫經濟的低點後已在近期回穩,不僅空置率下滑,投資報酬率水準      更高於台灣,加上國人向來對於日本觀光有強烈的吸引力,無論做為度假休閒宅或出租        獲利都是吸引口袋較深的民眾的購買點。

8.投資跨國房產則是看好一個國家的發展性,首先需要先考慮置產目的是自住或出租,不      同的目的性將影響適合出手的購買時機點。再者瞭解當地法律及房地產法規、稅法相當        重要,最好在購買前諮詢當地具備相關知識的律師或會計師以比較投資成本適合以自然        人或法人方式購買較為划算。購買時要注意貸款問題,部分國家對於外國人貸款較為嚴        苛,如何聰明取得資金甚或付利息也可能是節稅的手段之一。實際操作上選擇具有良好        信用的房產經紀能獲得一定保障之外,建議還是務必前往購屋地點待上三四天以免陷入        騙局。

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由國際東京不動產投資顧問公司專業分析, 為什麼要選擇日本做為海外投資呢?
以下說明:

1.先進國家的日本法規完善、政局穩定、3000多萬人口的東京大都會一直是世界各地投資       家的首選。
2.在日本罝產擁有建物與土地所有權,是中國大陸所沒有的。
3.日本東京房地產出租收租效益穩定,投資報酬率高,為亞洲房地產投資熱門區域。
4.日本房地產在歷經泡沫經濟的低點後已在近期回穩,不僅空置率下滑,投資報酬率水準       更高於台灣,此為投資的好時機點。
5.投資東京房地產,東京羽田對台北的國際直飛航班只要2個半小時,無論做為出租獲利       或將來自用為度假觀光休閒住宅都很適合。

東京租屋

日本購屋投資 - 東京租屋