東京房市回春

11
三月

匯率波動無損大阪房地產投資熱潮

日本不動產吸引海外置產,不受匯率波動影響,尤其以大阪店鋪,大阪房屋及

大阪商辦為主的大阪不動產市場,由於近期受英國脫歐全球避險的關係,造成

全球資金前進日本,使日圓的波動劇烈,但由於日本房地產的題材豐富,使海

外投資人認為日本地產是海外避險最佳選擇。

大阪不動產銷售旺,雖然日圓滙價持續上升,但無減華人投資日本地產的興趣

,華人一向喜歡日本,雖然滙率升,但仍較最高水準低,熱潮依舊持續;反觀近

日有不少想投資英國不動產的將資金轉移至日本房地產,作為避險之用,間接

帶動日本投資。海外投資人而且善用貸款,可以大幅降低匯率風險,對於匯率的

影響也就沒那麼在意。

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放大投資槓桿,更能請銀行幫您鑑定物件價值,善用銀行貸款,絕對能讓你的

日本投資更安全!全球房地產中,如紐約不動產、馬來西亞不動產、倫敦不動

產、紐西蘭不動產、雪黎不動產、香港不動產、上海不動產、馬德里不動產,

以大阪不動產最有吸引力,投報率有9%以上。

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29
十一月

日本東京房地產投資心得篇(五)

投資是比較出來的,現在是2012年,如果是告訴你投報率1~2%的台北市房地產,跟台灣定存比較是差不多甚至更少,如果跟台灣股市一天漲跌7%比就相對更低了!

2003年前台北市房屋跟店面的投報率大約都有6%以上,當時的房價大約是現在的1/2~1/3,若是經過隔成套房後的房屋出租就會10%以上,如果是頂樓加蓋有些更高達15%以上,用簡單的數學比較就會知道那時台北的房地產是很適合投資的。當時台灣台北市的房價也遠低於日本東京不動產,如果以當時情況來比,聰明的你一定會選擇台北市而不會選擇日本東京房地產

但是台北市房屋經過這幾年的飆漲,相對再漲上去的空間有限,風險也相對較高,這句話不代表台北的房地產就不會漲了,只是會覺得幅度應該不會像之前那麼快了。反觀日本東京這幾年有微漲,但是經過金融海嘯後日本房地產來到24年來新低,時間上應該也是相對安全的投資選擇,因為日本房價再跌的機率有,但是空間應該不大,站在投資安全性的角度而言,日本房地產應該是一種不錯的選擇。

投資可以很簡單,舉例而言,大家常常希望以房租的方式來養房子(來繳房貸),可是很多人卻沒有計算出到底要買投報率多少的不動產,才可以簡單實現這個想法!以下先分別以台灣跟日本不動產為例,來計算出在台灣或日本需要購買多少投報率的不動產,可以用房租來繳房貸。

█  以台灣為例:若1250萬房子,現金頭期款2成250萬,其餘1000萬20年房貸2%利息,20年房貸,房租投報率要多少,才可以用房租來繳房貸?

總價1250萬,頭期款250萬,房貸1000萬、 2%利率、20年房貸,計算後每月需付 50,588元    (房貸本利和的算法,可以利用台灣各大房仲業網站計算)

東京房地產投資報酬率計算

50588元x12月/1250萬 =4.85%,所以 至少要找投報率4.85%才可以以房租來繳房貸!

█  若以日本為例:若1666萬房子,現金頭期款4成666萬,其餘房貸1000萬15年房貸3%利息,房租投報率要多少,才可以用房租來繳房貸?

1000萬、3%利率、15年房貸,計算後每月需付 69,058元

日本東京不動產投資報酬率計算

69058元x12月/1666萬 =4.97%,所以 至少要找投報率4.97%才可以用房租來繳房貸!

如果想要買總價高一些的房子,是否也是如此呢?

█  同樣的方式,我們就可以算出若以5000萬的不動產為例,房租投報率要多少,才可以用房租來繳房貸?

例:若5000萬房子,現金頭期款4成2000萬,其餘3000萬15年房貸3%利息,房租投報率要多少,才可以打平房貸?

3000萬、3%利率、15年房貸,計算後每月需付 20,7174元

東京房地產投報率計算

207174元x12月/5000萬 =4.97%,所以 也是找投報率4.97%才可以用房租來繳房貸!

簡單的計算方式的過程中,可以慢慢思考到底有多少資金,可以做多少的投資計畫。過度的投資一定會造成風險,唯有安全的投資才會比較長遠。

透過簡單的比較之後,選擇安全的投資方式,如:A地段跟B地段比,A投報率跟B投報率相比,A國家不動產價格跟B國家不動產價格比,A國民所得國家跟B國民所得國家比,這樣就會不難找出適合的投資計畫了。當然不能以高投報率的物件跟好的地段相比,好的地段投報率一定比較低,但也不能全然以投報率的角度來看房產,這樣有可能會落入被房地產套牢的風險內,最後房子可能賣都賣不掉了。

不動產還是需要地段來做為基礎,投報率是參考值,選到好的地段又高投報率的物件,才是最完美的投資計畫,這樣就可以享受房租來支付您的退休金的夢想了。

盲目的跟從投資,絕對會有很大的風險,如果要投資日本東京不動產還是要選擇在日本東京良心信用經營20年以上的<國際東京不動產投資顧問有限公司>,為您的資金規畫最安全的投資收益。

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15
四月

投資東京不動產-吳淡如火速獲通報讚專業 東京房產倖免於難

投資東京不動產-吳淡如火速獲通報讚專業 東京房產倖免於難
2011年 03月14日

投資東京不動產報導

投資東京不動產報導

【江祥綾╱台北報導】房地產女王吳淡如11個月前進軍日本房地產,砸下近1200萬元在東京的新宿及神樂坂買下2間小套房,當起包租婆。這回日本因地震引發海嘯,各地災情不斷,吳淡如第一時間就收到資產管理公司的回報,得知房子並未受損。

日人專業、充滿紀律的抗災精神也讓她感動說:「以後要帶小熊(女兒)去念書,讓她學習日本人精神。」安排愛女赴日念書吳淡如房地產投資觸角遍及台北、宜蘭、香港、上海、深圳和日本,總價值逾億元,11個多月前她買下新宿及神樂坂的小套房,並委託資產管理公司處理。日本爆發震災後,她形容:「我都還沒打去,對方就立刻回報我房屋狀況,目前沒有任何災情,讓我放心不少。」她也透露:「我房子買在2樓,就算震很大也不用擔心,加上有保地震和火災險,每個月繳交5、6000元台幣管理費,就算有受損,大廈第一時間也會立即修復。」

見到日本人冷靜、成熟的災後處理態度,讓吳淡如直呼:「我對日本人更尊敬了,他們不僅有效率的投入救災,充滿紀律的精神也讓我很佩服。」 吳淡如也說不會因為強震嚇退在日本投資房地產的信心,並強調:「我會繼續買,將來還要帶小熊(女兒)到日本念1年的幼稚園或小學,讓女兒學習日本人的精神。」

國際東京不動產投資顧問公司/資料提供來源: 投資東京不動產-吳淡如火速獲通報讚專業 東京房產倖免於難

9
二月

日本購屋 – 東京房市去年回春

2011東京房市去年回春

日本買房, 相較日本其他地區依舊景氣不振,東京已逐漸走出經濟低潮展現復甦活力,而從房市回春即可嗅出端倪。

日本不動產經濟研究所(Real Estate Economic Institute)資料,去年東京圈公寓供給量與前年同期相比增加44,535萬戶,成長率為22.4%,為6年來首見揚升。
此外,東京圈公寓平均售價上漲4%,達到4,716萬日圓(約合台幣1,666萬),也是2年來首度上漲,反映出東京高級住宅買氣加溫。

東京不動產市場交易情況轉趨熱絡,主要是受到日本政府祭出房貸減稅優惠與利率維持歷史低檔的激勵。

光是去年12月,東京首都圈新公寓的成交簽約率上揚10個百分點至78.6%。而公寓新建案的數量,則較前年同期跳增41%至7,388件。

東京房地產5成以上的公寓幾乎都叫價1億日圓(120萬美元,或新台幣3,500萬元),目前全日本最貴的建案,係坐落在國會大廈旁,由日本不動產開發商森集團(Mori Building)興建的豪宅,開價998萬美元(約合台幣2.9億元),雖然去年2月即開放申購,但似乎乏人問津,迄今仍癡癡等待買家上門。

對照首都東京房市春燕歸來,日本其他地區的不動產市場卻仍未脫離寒冬。涵蓋日本第2大城大阪的近畿地區,去年12月公寓新推案的數量下滑4.7%到1,682件,成交簽約率相較前年同期也掉了3個百分點至71%。

儘管如此,近畿地區還是露出微弱的復甦曙光,即去年的成交簽約率若與2008年同期的59%相比,呈現好轉跡象。

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國際東京不動產投顧公司建議, 目前是投資日本房地產的最佳時機:

1.6年來首見買氣加溫,量價齊揚。
2.政府態度持續做多房市。
3.東京房地產春燕歸,呈現好轉跡象,露出復甦曙光是日本經濟領先指標。

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