日本透天

11
三月

大阪不動產成避險新寵兒

日本不動產再傳好消息,尤其以大阪房屋、大阪店面及大阪商辦為主的大阪不

動產,其受關注程度不斷攀升,自從英國決定脫歐之後,英鎊大貶,國際資金

選擇前景佳的日本房地產及日幣做避險,相較於已經上漲多年的東京不動產,

大阪房地產的高投報率更加吸引資金進駐。

大阪房地產將更受重視,隨著英國脫歐,倫敦房地產市場的安全性投資地位可

能洗牌。相對於歐美,穩定的亞洲不動產市場是將是更好的選擇!但到底哪個

國家不動產市產可以在這波動盪中勝出,知名媒體報導指出,面臨供應過剩和

高價的新加坡、香港和澳洲等市場;日本不動產有更豐富的題材以及高度平穩

的政經環境,尤其大阪地產的投報率,在已開發國家中極其難得!

大阪買屋在大阪出租當大阪房東正是時候,歐美國家出現不確定性,這股不安

擴及全球時,相比較之下,日本房地產就會是很棒的選擇!全球房地產中,如

紐約不動產、馬來西亞不動產、倫敦不動產、紐西蘭不動產、雪黎不動產、香

港不動產、上海不動產、馬德里不動產,以大阪不動產最有吸引力,投報率有

9%以上。

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17
三月

東京房地產前景上漲 投資心得篇(二十四)

日本東京房地產房價前景上漲,主要是因為日本首相安倍晉三上台之後,擺脫日本長達15年的通貨緊縮,經濟成長率3%,分別射出「寬鬆金融」、「出動財政」、「成長戰略」三支箭,一舉讓日本不動產、奢侈品等買氣增強,讓過去呈現負值的消費者物價指數轉正,在通貨膨脹的預期下,東京房地產長期上漲潛力更是非常可期。

國際東京不動產投資顧問公司表示:從過去的經驗來看,日本人投資日本房地產都有慘賠的教訓,造成東京房東居民的自有住宅率只有一半不到,寧可租屋而不購屋,整個東京房市,有需求的租客大約是東京三千萬人口的五成,在東京購屋租給日本人,成為台灣人在日本東京置產的重要利基,且東京房地產租金是台北的3倍,更不用說2020年的奧運被視為安倍經濟學的第四支箭,預估六年後,奧運登場將為東京帶來將近一兆台幣的經濟效益,創造十萬個以上工作機會。當經濟被帶動後,東京房市錢景也自然可觀。

日本房市想要投資要趁早,東京房市已經呈多頭市場,越晚進場不僅成本高,恐怕也是一房難求!且日幣持續走貶,購屋成本大幅降低,國際東京不動產投資顧問張經理表示:在日本,買房子跟台灣大不相同,他們只計入主建物面積;其他像陽台、露台、雨遮、大廳、梯間等,都不計價,所以買到的坪數絕對沒有虛坪。

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25
十二月

東京房地產投報率7%以上,台北房價比東京高﹣投資心得篇(二十二)

國際東京不動產近期新聞整理報導:台灣政府打房無章,造成房價上漲,房市交易量急凍縮,且因台灣房產租金投報率亞洲最低,大量資金出走台灣,國人海外置產投資呈現倍數成長。

據台灣央行總總裁彭淮南表示:台灣房價比日本高,台北市信義區的D3建案,每坪已飆升到400萬元,這個價格太離譜,已經突破所謂過去「彭淮南300萬防線」。彭淮南回應,台灣建案公設比例太高,在日本東京買房30坪就是30坪,在台灣、台北買30坪只有20坪,實質坪數價格算起來,台灣房價比日本還高。

東京地產因日本國經濟泡沬,從1990年初其下跌至今2013年已跌掉近7成的房價,也就是您當初買1000萬台幣的不動產,現在只值不到300萬,近10年日本房價呈打底階段,二年前的331大地震與核災,東京房價不跌,證明有強力資金的買盤,在東京房市底部炒底。

日本股市從去年第四季開始至今,這一年多來漲幅已高達一倍,為亞洲股市表現最佳,日本房市房價也開始由底部緩升上漲,加上東京不動產租金投報率有近7%以上收益,為亞洲前一、二名租金高報酬的城市,且日本文化水準高、治安好,人身安全與財產投資有保障(房產有永久土地所有權),東京與台北不到3個小時的飛行航程,使得台灣國人大舉投資東京房地產。

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1
七月

感謝6月份7組客人至日本看屋圓滿落幕!

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若有興趣了解日本房地產/東京高投報率物件,請來電預約說明時間,所需要的諮詢時間大約30分鐘左右,本公司會派遣專人為你服務。謝謝! 02-5576-0690 張先生

25
六月

日本房地產 – 台灣全力打房,投資日本房市成王道!

台灣全力打房,投資日本房市成王道!

日本房地產

日本房地產

在名人吳淡如投資日本房屋,獲得高報酬率的新聞曝光後,不少國人開始瘋狂迷上日本房市,就連國內的房仲業者,也開始前進東京展店,要幫有意投資日本房屋的台灣人,到日本物色適合的物件,但這真的穩賺不賠嗎?房仲提醒,這類投資適合口袋夠深的投資客,一般人最好多做功課再進場!

311震後危機入市 業者:報酬約6~8%
日本房市真的可以投資嗎?新光國際開發董事長林柏翰表示,日本311大地震雖然使日本經濟遭預衝擊,然而日本房地產市場卻未如外界想像般衰退,相反地,東京精華地段行情不跌反漲,包括千代田區、港區、世田谷區等都是地震後的幾個主要上漲點,而此刻正是「危機入市」的關鍵。林柏翰表示,對投資人來說,地震過後反而造成了日本房地產投資板塊的挪動。他建議,有意在此時進場的投資人,可優先考慮千代田區、港區、世田谷區區域的住宅、商用不動產做為投資標的,據公司內部統計,此區塊平均投資報酬率達5-6%,港區更有6-8%的投報行情。

東京自有住宅率不高 買屋套租正夯
「這樣的投報率,真的讓人很難不動心!」專門協助客戶到日本投資的房仲說,這麼多人想到日本看看市場,其實真的不是沒有原因,從過去日本房市的經驗來看,因為很多日本人買屋都有慘賠的教訓,這樣的歷史經驗,讓東京的自有住宅率只有五成上下,換言之,以將近一半的日本人,寧可租屋而不購屋,整個東京房市,有需求的租客,幾乎跟購屋族一樣多,因此,買房子租給日本人,成為台灣人進駐的重要利基。
而東京地狹人稠,一般上班族租的套房,幾乎都不會超過十坪,想要便宜點的,有人甚至租的套房,只有四、五坪,空間小到只能睡覺用,不過,這樣的套房,只要台幣幾百萬就能買到,對多數台灣投資客來說,的確門檻不高,加上房仲挑選物件時,有不少地鐵沿線的套房,也宣稱報酬率可以接近10%,正當台灣開徵奢侈稅,全力打房的時機點,投資日本房市剛剛起飛,未來的商機,讓不少房仲業界摩拳擦掌,希望能開出一條房市新血路!
資料來源:網路地產王

17
六月

日本購屋 – 震災過後反彈,台灣人投資日房市正熱!

震災過後反彈,台灣人投資日本房市正熱!

日本房地產

日本房地產

歷經311強震,日本東京的房屋建築結構,大致完好無缺,由於房價已經跌到泡沫時期以來的最低點,加上股神巴菲特看好日本的經濟後市,最近,很多台灣人逢低買進東京的房地產,希望趁機賺一筆!
■ 逢低買進 日本房市詢問度大增
「最近,很多台灣人詢問日本房市的狀況!」房仲分析,從套房、公寓到精華店面,東京很多房東都已經變成台灣人,由於預期海嘯後,移入東京的人口會持續增加,投資報酬率上看10個百分點!

儘管專家警告,還有發生大地震的疑慮,日本311強震後,在股神巴菲特的信心喊話下,許多台灣投資客逢低搶進東京的房地產,在日本當起房東。日本房仲說,這個報導出來之後,他們真的接到很多台灣客戶,甚至來自香港的客戶,他是問說有沒有便宜貨,或是有人斷頭出售的產品,希望逢低買進大賺一筆!

■ 投報率近10% 日房市出現復甦期
有人買公寓,也有人買店面,房仲舉例,不少台灣人在東京買了雙店面,房經營超商的房客,一次簽20年租約,1個月光是收租,就有125萬台幣的收入;知名作家吳淡如買了東京鬧區約13坪大小的套房,被改裝成辦公室出租,房東就是知名作家吳淡如,甚至有人投資800多萬元,1個月租金就有6、7萬台幣,投報率大概有10%。

1996年阪神強震後,因為重建需要,日本房地產熱持續長達21個月,這次海嘯災民,可能會陸續往關東或關西地區搬移,東京房產,將會進入近15年來最活絡的一段時間,根據阪神強震的經驗,日本不動產經濟研究所預估,未來2、3年,東京房屋的新屋銷售量跟二手屋的交易量,將會呈現上升的趨勢,現在要逢低投資日本房屋,正是時候

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報導完整資料來源: 震災過後反彈,台灣人投資日房市正熱!

13
六月

日本房地產 – 投資套房客戶需知

日本房地產 – 投資套房客戶需知!

日本房地產

日本房地產

1.投資日本東京套房真的是高投報率嗎?
購買東京不動產可能並非如媒體報導皆為高投報率,因為投資東京套房,除了每月需繳費外,另外還需另繳修繕積立金(修繕費)。所以當您看到套房投報率為10%時,當你扣掉這些費用,可能只有剩下5-6%的投報率。另外,日本的集合式住宅中,修繕費(修繕積立金)是逐年增加,以上這些花費在投資前要好好的計算。

2.日本東京套房較不易貸款?
日本東京套房(20-15坪以下),台灣銀行並不接受貸款,因此為了客戶投資安全起見,本公司不建議客戶購買東京套房

3.建議購買日本東京透天屋
本公司建議客戶購買東京透天屋,因為不需繳管理費,也不需繳修繕費,所以投報率比較實在,也較容易貸款。日後轉賣時也較易脫手,套房則是最難脫手的(與台北市相同)。

4.日本東京透天很貴嗎?
日本東京透天並不貴,大約新台幣1500萬起就有物件了,較佳區域的物件大約台幣     3000萬起。

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10
六月

日本房地產-日本普通上班族6年收入買房安家

地價昂貴著稱世界的日本買房,普通上班族要花上幾年?

人民網東京5月24日電

東京買屋報導

東京買屋報導

著名東京房地產查咨詢公司東京KANTEI今年4月對日本國內新建公寓價格所作的調查中給出了答案。該公司統計出各地使用面積為70平米的新建公寓平均售價,再除以當地居民的平均年收入后算出了住宅價格與年收入的比率。
調查結果顯示,2010年日本首都東京的新建公寓價格相當於該地居民平均收入的9.49倍。而在東京以外實現“My home”的夢想就似乎就更簡單了。上述調查中,日本全國新建公寓價格與平均年收入相除后得出的數字是6.01倍。換言之,一名普通日本國民想擁有屬於自己的住房隻要拿出約6年的工資即可!而且,這一數字自2008年(6.02倍)以來幾乎沒有發生過變化。

本公司觀點:

1. 跟據統計,普統上班族現在在台北市購屋,買25坪宅,台北市要不吃不喝22.4年 大安區更要36.5年。
2. 根據住展雜誌發布最新「購屋痛苦指數」調查顯示,至今年6月止,台北市購屋痛苦指數達23.5倍,至今年6月為止,台北市平均房價為55.3萬元,若以行政院主計處公布的97年30至34歲平均每月工作收入為34,299元為準,雙薪家庭若想要在台北市購買平均總價約1,935萬元的三房產品,其痛苦指數為23.5,也就是必須要不吃不喝23.5年才有機會買房子。
3. 台北市的房子除非投資客、上了年紀的人或是二次購屋才有可能去買,一般的上班族或是首購族是買不起的。

台灣的房地產已走到高峰,相反的日本房地產則是跌到谷底,日本地震災後必有重建商機,將帶動日本經濟。現在正是投資客進場日本房地產的好時機。

5
四月

東京投資 – 天災不會毀了一個國家

東京投資 – 天災不會毀了一個國家

史上規模第四大的日本東北大地震,成了日本二次大戰後最大的危機。但如同亞當‧斯密說「國家不會一下子就毀了!」雖然「短痛」可能仍無可避免,但不會造成日本經濟上的「長痛」。

地震、海嘯、核電廠輻射外洩……,遭遇史上第四大規模地震的日本,儘管已有數千條寶貴人命在此次災難中殞落,但對活下來的人而言,冷靜計算損失,走上重建之路,是無可回避的職責。

因此接下來的問題是:這場日本首相菅直人口中「二次大戰後日本最大危機」的「日本東北大地震」,會對日本這個全世界第三大經濟體,以及其他國家經濟,帶來何種衝擊?

日本是全球地震發生最頻繁的國家,但衡諸歷史經驗,這些地震中,大部分除了對局部地區帶來人員傷亡、財產損失外,並未對日本或全球經濟帶來嚴重衝擊。

最近一次日本發生足以衝擊該國,及其他國家經濟的大地震,要追溯到16年前的「阪神大地震」。

不會比阪神影響大

東北地區多農漁業,非經濟核心

1995年1月17日,日本關西地區發生芮氏規模七.二的強烈地震,除了造成大阪、神戶等城市公共設施幾乎全毀、五千多人死亡的慘劇外,更嚴重的是該次地震發生在日本第二大經濟圈—「關西經濟圈」。

關西經濟圈包括日本第二大城大阪、第六大城神戶,該區域國內生產毛額(GDP)占日本全國GDP的17%,而在此經濟圈內的「阪神工業區」,向來更是日本製造業的重鎮之一:工廠數占全日本15%,鋼鐵產量更占全國近四分之一。

1995年的阪神大地震,不但造成阪神工業區斷水斷電,聯外交通也幾乎斷絕,使得日本對外貿易大受影響:從名古屋到神戶的高速公路貨運量,占日本全國大約14%;神戶港及大阪港的對外貿易量,也分別占日本全國的三成及兩成,但阪神大地震卻使得該區域的這些陸運及海運幾乎完全中斷,當時日本花了三個月至一年,才從這些傷害中逐漸回復過來。

雖然阪神大地震對當時日本製造業、貿易帶來嚴重衝擊,但事後來看,那次地震並未讓日本經濟變得特別糟糕。

數據顯示,阪神大地震造成的經濟損失,相當約前一年日本GDP的2.5%,但即便如此,1995年地震發生當年,日本全年經濟成長率仍約達1.9%,這和日本1990年代「失落的十年」相比,並不算特別壞——「失落的十年」時期,日本平均每年經濟成長1.5%。

也就是說,天災即便發生於一國經濟命脈所在之地區,但天災,終究只能摧毀基礎建設等設備投資,使產能供給出現短期缺口,卻不會在一夕之間,改變該國的長期競爭優勢或產業結構。如同現代經濟學之父亞當‧斯密(Adam Smith)所說:「國家不會一下子就毀了!」
因此,這次日本東北大地震對日本經濟的衝擊,應該不會比1995年的阪神大地震更大,因為這次地震的災區,不像阪神大地震是發生在日本經濟的核心地帶,而是發生在以農漁牧為主的日本東北地區。

不會重創基本面

GDP衝擊不超過0.2個百分點

日本整個東北地區,雖然也集中了汽車、核電、石化、半導體等眾多重要產業工廠,但經濟規模僅占全日本8%左右。因此投資銀行高盛(Goldman Sachs)經濟學家歐尼爾(Jim O’neill)便認為,這次日本東北大地震對經濟的衝擊,比不上1995年的阪神大地震。

美國銀行(BOA)在日本東北大地震隔天出版的報告也認為,這次災害對日本GDP衝擊,不會超過0.2個百分點。美國哥倫比亞大學(Columbia University)經濟學家韋恩斯坦(David Weinstein)則指出,地震受損最嚴重地區的宮城縣,一向是以農業和木材業為主,該地區經濟產值只占日本總產值的1.7%。

野村證券紐約首席經濟學家雷斯勒(David H. Resler)預估,地震後日本經濟可能出現「V」型反彈,如1995年阪神大地震後,日本經濟走勢就是如此。

但儘管這次震災,不會造成經濟上的「長痛」,然而「短痛」可能仍無法避免,首先,全球產業供應鏈可能會受到影響。

根據英國半導體市場研究公司未來地平線(Future Horizons)公布的數據顯示,全球半導體產值,日本就占二成四,其中一半用於出口。資訊市調機構IHS iSuppli也估計,去年日本占全球半導體總產量的兩成,預計未來兩週內,日本半導體供應可能會受到衝擊。

例如日本東芝(Toshiba)供應美國蘋果(Apple)平板電腦iPad等行動產品所需的NAND快閃記憶體,其供應量占全球三分之一以上,在這次地震後,東芝也宣布關閉國內工廠。其中最接近地震區域的岩手縣工廠,主要生產微控制器(MCU),雖然目前還沒有受損消息傳出,但研究機構顧能(Gartner)分析師諾伍德(Andrew Norwood)預估,NAND快閃記憶體晶片現貨市場價格,短期內恐因此而大漲。

不會拖累別國

美、中經濟穩,貿易打擊有限

除了產業供應鏈受衝擊外,對其他國家來說,更關心的問題是;剛從金融海嘯後復原的全球經濟,是否會因此次日本震災而受到拖累?
從歷史經驗來看,1999年台灣九二一地震、2004年南亞大海嘯、2005年美國卡崔娜(Katrina)颶風重創美國南部產油區,這些重大天災,都沒有對全球景氣帶來嚴重影響。

以美國卡崔娜颶風來說,當時災區石油產量約占全國三分之一、天然氣產量占五分之一,穀物出口量更占全美的四成,重要性如同阪神大地震對日本影響。美國保險業當時預估,卡崔娜造成的財產損失可能高達350億美元(約合新台幣一兆零300億元),創美國史上天災紀錄。

但美國標準普爾五百指數(S&P 500)不僅在災後三個月仍持續上漲,同時隨後全球景氣也都再持續擴張到2008年。同樣的,亞當‧斯密的「國家不會一下子就毀了」這句話,再度證明,天災只是暫時性破壞,並未動搖美國競爭力的基本結構。

因此,這次日本東北大地震對全球經濟的影響,至少也不會比前幾次國際間重大天災的影響更大,而且,當前全球兩大經濟龍頭—美國及中國,目前經濟也沒出現太大憂患。

根據國際貨幣基金(IMF)今年剛公布「世界經濟展望」(World Economic Outlook)報告,全球經濟今年將成長4.4%,高於去年十月預估的4.2%,全球均處於景氣復甦階段。

其中,全球經濟成長龍頭美國,今年一月份進口金額和民間消費金額,皆創下金融海嘯以來新高,聯準會(Fed)也上修美國今年經濟成長預估,從原先的3%至3.6%,上調到3.4%至3.9%。

而中國是日本最大貿易夥伴,中國商務部長陳德銘在日本東北大地震後也表示,「日本地震不會對中日貿易產生太大影響,地震所帶來的任何影響都是暫時的。」在美國和中國這兩大經濟體未出太大問題下,日本這次地震對全球經濟衝擊應該有限。

不過這次日本東北大地震,仍引起市場對日本經濟未來走勢的兩個擔憂,其一就是日本的債務是否會引起「債信危機」。

日本債務已達GDP的兩倍,比任何一個已開發國家的債務水準都高。而震災之後的龐大重建需求,使日本政府勢必得追加預算,這將使日本的財政狀況更加惡化。「新末日博士」魯比尼(Nouriel Roubini)就指出,日本發生的強震可謂是「最壞時期發生的最壞的事。」

出現匯價隱憂

災後日圓狂升,恐打壓出口

不過,95%日本政府債券掌握在日本人自己手中,因此一般國際市場中「債務越高,違約風險越大」的狀況,在日本並不容易出現。再加上日本有龐大外匯存底當靠山,十年期公債利率才能維持G7會員國中最低的,換言之,債信危機在日本並不容易出現。

另一個擔憂,就是日圓匯價在國際匯市「步步高升」,對日本經濟的影響。

由於地震發生後,不少日本海外企業紛紛將手上資金兌換成日圓,以因應日本國內的投資重建需求,使得日圓匯價在此次地震發生後上揚,目前約在一美元兌八十日圓左右徘徊,日圓匯價已接近四個月來的高點。

1995年,日圓兌美元匯價,曾創下一美元兌79.75日圓的歷史高點,在近來日本企業海外資金回流日本之際,日圓匯價是否會挑戰此一歷史關卡,也相當引人注意。

不過日本當前對策,仍希望藉日圓貶值以振興出口,因此放任日圓繼續升值的可能性並不高。《華爾街日報》(The Wall Street Journal)三月十四日稱,日本政府官員擔心「投機客藉震災炒高日圓」,或許已為財政單位干預日圓升值埋下伏筆。

根據三菱日聯摩根士丹利證券預估,假設日圓兌美元價位,比日商設定出口避險匯率平均值高出10%,則企業年度淨利將縮水近5%,而日本實質GDP年增率將減少0.4個百分點,而日本政府要如何在最短時間內處理避免內憂(震災)引起外患(日圓走強、打壓出口),將是全球投資人最關注焦點。

資料參考來源 – 天災不會毀了一個國家

10
三月

日本購屋 – 日本東京房租高、空屋率低,是包租公婆海外投資最愛

日本東京房租高、空屋率低,是包租公婆海外投資最愛
2011年 03月06日 參考  記者蔡佩蓉╱台北報導部份內容

1.台北房價居高不下,且政府持續打房,民眾對台灣房市投資信心嚴重不足,地產業者看準趨勢,大力推銷海外不動產。

2.有房仲看準日本東京租金報酬率5~8%,協助投資客到日本東京置產,1年銷售金額達10億元。
3.台灣政府打房力道轉強,海外置產成為台灣投資客新歡。
4.海外投資熱門地的日本東京,已有許多業者跨海服務,引介台灣投資客到東京買房,由4人組成的小型公司,短短1年售出20棟房子、金額達10億元,充分顯示台灣投資客置產實力。
5.想到日本置產,自備款約3~4成,銀行可貸6~7成,貸款年限視屋況10~15年不等,年利率約3%,認為台北高房價、利潤有限的投資客,若想穩定賺租金,東京是不錯選擇。
6.東京報酬率達8%,東京房價目前仍屬低檔,兼具房租高、低空屋率的雙重特性,相較台北房價低廉,租金收益遠超過台北市,平均租金報酬率5~8%,舉例來說,台北市400萬元套房月租金行情約1.3~1.5萬元,同樣房價在東京是2.5~3萬元的租金行情,租金報酬率為台灣的2倍。
7.台灣打房效應持續擴散,而投資日本房地產收益倍增,台灣包租公轉進東京,海外投資成趨勢。

國際東京不動產投資顧問公司專業報導