日本不動產

23
三月

日本房地產投資諮詢:楊先生東京不動產房屋維修

 

 日本不動產    

保守的楊先生,投資了日本東京房地產 

楊先生:「在台灣看到知名節目主持人,買了東京房地產整棟透天屋,租金投報率有8%以上,我開始做功課注意有關日本房地產新聞,找了幾間日本不動產買賣的公司。第一次什麼都不懂,就參加從台灣到日本的看屋團,老實說,這是一次不好的行程,看到的日本房地產買賣物件,全部以套房為主,不然就是新成屋,租金收入並不是很穩定,與我理想中的東京透天厝投資完全不同,參加2次日本看屋團都讓我非常失望,去年年底在網路上看到<國際東京不動產投資顧問公司>所提供日本房地產購屋稅法諮詢,都是以東京商辦不動產透天厝為主,我開始想要進一步了解。」

楊先生:「經由專業的張經理詳細解說,有關日本房地產買賣的稅法與物業代管等相關問題,讓我獲益良多。於是我去一趟就很順利到東京相中位於東京港區的6樓華廈,高報酬率透天厝的物件。港區是日本東京的23區中,比較精華的都心五區,也是很高級的商業大樓地段,在港區一有商業不動產出售馬上就有買方接手,而且我的房子附近5分鐘就有捷運站 很幸運我能買到 ,謝謝台灣張經理的詳細諮詢解說。」

楊先生:「這個物件目前有3個樓層未出租,房屋內部需要重新裝潢,東京的仲介公司幫我安排熟識會說國語的裝潢公司,在購屋之前就先做好裝潢估價讓我安心,而且已承租的3個樓層所收的租金,就可以支付房貸本金和利息還有剩餘,更讓我無後顧之憂。回到台灣之後,東京的仲介公司還免費服務幫我去監工,真是一家值得信任的公司。」

張經理表示,人住台灣的楊先生,已委託「東京的物業管理公司」協助管理招租,由於東京港區地段好,房客並不難找,長期投資房地產的楊先生,打算趁日本經濟泡沫化後,這幾10年日本房地產價格相對低檔,再投資第二間,也期待下次的東京不動產物件更棒!

感謝楊先生選擇<國際東京不動產投資顧問公司>諮詢服務及熱心的分享遠赴日本東京購屋經驗!!

有興趣了解更多日本東京房地產相關稅法請來電國際東京不動產投資顧問公司  02 – 5576-0690 張經理

13
三月

311周年海外資金湧入,日本東京房價上漲

311周年海外資金湧入, 日本東京房價上漲!

投資日本房地產  

根據<日本不動產經濟研究所>發佈的報告顯示去年311東日本大地震後,日本東京房地產市場出現了短暫的低迷,但是回復能力相當驚人,海外投資人大多對東京房地產投資回報率有極大的興趣,但也擔憂地震對投資東京不動產造成的風險。

311地震已滿周年,最近不少台灣投資人紛紛詢問日本再度發生地震的機率,深怕位於日本東京房地產遭受波及,甚至有投資人詢問地震對東京房屋出租的影響。

<國際東京不動產投資顧問有限公司>張經理表示,日本東京房地產目前已經是處於日本房價歷史40多年來的低檔區,大多數東京房地產原有屋主,從有一開始持有東京不動產到要轉賣出售,平均房價下跌67成,許多屋主在去年311地震發生時,看到房屋經歷這麼大的災難,依然屹立不搖,屋主對本身持有的東京房地產,產生極大的信心,因此在價格上非常堅持,不少台灣投資人為了殺價而錯失良機,導致一些不錯的東京不動產物件被當地日本人買走。

日本東京是三千多萬流動人口的國際商業大都會,有租屋需求的日本人口與企業非常多,持有日本東京房地產二十三特區的平均投報率約7~15%,等於購買日本東京不動產10年左右就回本。如果投資人真的不放心,可以選擇購買地震險,由於本身位於地震帶上,日本的建築技術在全世界可視為數一數二,都具有較高的耐震性與耐久性。日本買房投資,如果害怕地震對房屋有損傷,可以向保險公司購買大約總房價1%左右的保險,投資者可以選擇買,也可以選擇不買。

目前日本東京不動產物件乃以投資收租為主,投資人購買東京整棟透天公寓華廈大樓,透過日本東京當地台灣各家分行貸款,銀行的審核非常嚴格,設有專業房屋鑑價部門,若建築物本身結構安全有問題,銀行完全不願借貸,所以投資大眾可以完全安心。近期日本政府促使日幣下跌,台幣近期上漲,更是搶進東京不動產的最佳時機。

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 02 – 5576-0690 張經理

18
十二月

東京不動產精選物件-中央区日本橋横山町10.73%,15980萬日元

東京不動產精選物件

日本投資高獲利不動產   : 中央区日本橋横山町10.73%,15980萬日元

東京投資地區介紹:

  •   東京都心:東京都中心區域最主要的三個區千代田區、中央區與港區。有時會加上新宿區、澀谷區。
  •   中央區是日本東京都內的23個特別區之一,由於其位於23區的正中央位置之故,因而得名。中央區不僅地理位置處於東京的中心地,更是日本經濟、信息、商業等的中心。著名的日本銀行、東京證券交易所等日本經濟核心都位於中央區。除此之外,包括銀座、大型布莊與百貨公司總社聚集的日本橋、以及以魚貨市場聞名的築地皆位於本區範圍之內。

· 日本橋:

Nihonbashi的字面意思是“日本橋”,屬於東京一個區,以日本橋命名,坐落在銀座以北。日本橋自江戶時代以來一直是日本國道網的零公里標誌,也就是日本國道網的始點。

作為“日本的中心”,日本橋區幾個世紀以來都享有繁榮的商業。17世紀,三井家族選擇日本橋作為開設三井百貨前身-越後屋江戶支店的地點。三井百貨是一家發展極其成功的大型百貨公司,也是日本最早的西式百貨商店,日本橋三越百貨留存至今。

COREDO日本橋(日本橋一丁目大樓)延續了傳統,成為時尚的購物建築群。該建築於2004年3月在日本橋的核心區開業,為該地區經濟發展注入了新的動力。COREDO日本橋上層為辦公空間,其下五層集商店、咖啡館、餐館為一體,地下還設有超市。位於三越旁,2005年落成的文華東方酒店,及2011年落成的COREDO室町,讓整個日本橋更添生氣。 

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15
十二月

投資東京房地產 – 國際東京不動產讓您海外投資安心

投資東京不動產

投資東京不動產

投資東京房地產 – 國際東京不動產讓您海外投資安心

台灣媒體<工商時報>1215日報導,政府打房政策接二連三,台灣房市冷颼颼,海外置產的風氣卻方興未艾,尤其國人赴日購屋熱潮一波波。

國際東京不動產投資顧問有限公司》張經理表示,根據台北市地政處資訊,台北市近半年買賣移轉棟數屢創新低,直逼2008年金融海嘯時期水準,今年台北市房市寒冬在暑假已提早來臨,反觀日本房市今年初經歷大地震、核災,等利空消息,卻不減國人赴日本購屋投資意願,今年公司整體業績較去年大幅成長4~5成。

張經理統計,國人在日本東京買屋投資置產,偏愛山手線行經範圍步行10分鐘以內的物件,成交首選:港區、中央區、千代田、涉谷、新宿等都心五區;次選文京、台東、豐島、中野、品川、目黑等次級區,大部份客戶在台灣皆有投資房市,其中八成有投資房市十年以上的經驗,有六成客戶財力驚人能以現金直接購屋。

張經理建議:透過東京台支五大銀行貸款,讓銀行先行把關審核房屋產權。最佳的投資是考量風險後把利益最大化,投資東京不動產商用透天大廈,收取高報酬房屋租金,除了往往能夠負擔房貸,還省下大筆管理費與大樓修繕費,並由銀行在匯率上設定避險,把投資所得獲利最大化。

投資日本房地產新成屋雖然修繕費用較少,但隨著屋齡逐年增加,修繕費用也是逐年遞增,房屋租金相對逐年減少,這是需注意的風險,投資東京房地產商用透天,由於整棟房屋產權是一人所有,何時修繕由屋主自行決定,故租金報酬率比較實在。加上日本房價資訊早已實行透明化,近十幾年來日本不動產價格一直處於低檔區,這時候進場投資東京不動產相對安全。

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17
十月

日本投資買屋分享 – 赴日與社長面談心得

日本投資買屋分享 – 赴日與社長面談心得

投資日本不動產

<國際日本東京不動產公司>楊經理表示,最近陸續帶了幾批有意願投資日本房市的民衆,依照不同需求,前往日本各地實地看屋,大部分顧客,依舊對東京不動產,詢問度較高。有一兩個顧客找到喜歡的、認為在東京投報率較高物件,已經先付成交價約0.5成的訂金,實際的訂金金額,也大多和屋主洽談,雙方同意下預定,而其它部分的尾款,也約定在交屋日期內付款,或依銀行房貸核貸日後,再付尾款完成交屋。

首先,投資日本房市,現在是最佳時機的原因,除了房價平實,正值歷史低點之外,日本房貸利率目前是世界排行前幾位的低利率國家,比台灣最高3%還低,在日本申請房貸,也如同和在台灣辦理一樣方便。<國際日本東京不動產公司>楊經理說:「基本上,我們的顧客,多半是企業人士,教師或醫生。」這些族群資金準備普遍較為充裕,但其實一般人如果想購買日本房地產,在找到物件後,打契約時,就可在日本當地的台資銀行開戶,台資銀行承貸比例,大約是總價的七成,所以顧客大約是準備三成左右的資金,即可進場。

另外,日本房仲業者建議,台灣人向台資銀行申辦房貸,相關法規可靈活運用資金,也可以作外幣存款,達到高獲利及節稅的好處。尤其日本房屋每年所繳的税金也比台灣少,以東京房市為例,不僅不須繳房屋稅及地價稅,但每年須繳固定資產税,因此,自住或出租租金所得獲利,有一定免稅額,但台灣無此項福利。

如果您要購買日本房地產,除了一定要有日本房仲公司名稱及地址,公司的聯絡電話,網站等,以免受騙上當之外,還必須找有日本正式登記合法,有執照的公司,找合法授權公司,對自已才有保障,可要求台日雙方房仲業,提出雙方正式簽訂合作代理契約,供消費者查證。

有興趣進一步了解的朋友們,可來電洽詢詳細投資方式。02-5576-0690

21
九月

日本買房秘訣:商用透天厝比套房划算

日本買房秘訣:商用透天厝比套房划算

日本買房祕訣

日本買房祕訣

 想要投資日本房地產,就必須先了解日本人的購屋習慣。

根據日本的大樓管理法,在管理費之外,還會再多收一筆修繕費,也就是說,消費者買這間大樓,不管是住家或店面,大多要多負擔投報率的2~3%,這筆開銷是專門投入修繕的部分,國際日本東京不動產公司楊經理表示,新大樓的話,大多在購屋時就先收取一筆基金,可以撐五年十年,但是屋齡老舊一點的話,大多三年或五年會調整一次,原則上大部分的大樓是愈來愈貴。

這一點跟台灣的社區型大樓,只繳管理費的習慣截然不同,台灣的社區修繕,一般是管委會遇到狀況,再跟住戶平均分攤,但日本購屋有修繕基金的配置,建商在建造時,就會擬定好修繕計畫,因此大樓管委會都會有個數字,當然社區戶數愈多,基地面積愈大,修繕費攤提之後,平均下來每個住戶會相對較低,只要到了計畫表上的時間,就算屋況完好,還是必須按照計畫,進行修繕工作。

根據日本房仲業觀察,在台灣顧客投資日本房市來看,平均20通電話詢問要買套房,可能後來經過溝通,顧客了解日本購屋必須負擔修繕費用後,礙於資金的門檻,只有1到2位會成交透天厝,因為透天厝,比較符合台灣經驗,不只在修繕費習慣方面,由屋主自己決定,實際的土地持分較多,增值空間也較大,另外,由於套房的自備款,都是百分之百現金,無法像銀行貸款,套房要脫手也不賣,而且透天厝若是商業用途,一樓還可收取店面租金,租金將可負擔房貸部分。

日本不動產市場評估,漲幅第一名的是土地,漲幅第二名就是透天厝,這兩年若有進場,購買日本透天厝,平均的漲幅大約是兩到三倍。

那究竟應該投資日本的新成屋,還是中古屋呢?雖然新屋的修繕費較低,但房價較高,因此投報率不高,大約只有5~6%,但中古屋的話,投報率較高7~8%,但修繕費較也高,但商用店租的日本房客,多半會負責修繕的部分,因此中古屋投資較划算。

投資人若想看準日本房市,大概準備一千萬台幣左右即可進場,可買到兩千萬的物件,不足的部分可跟銀行借貸,而透天厝大慨行情就是兩千多萬。

歡迎有興趣投資日本不動產的朋友們電話詢問:02-5576-0690

14
九月

日本買房投資諮詢 - 日本東京千代田區 陶先生投資經驗分享

日本海外不動產投資

日本買房經驗分享

日本買房經驗分享

在日本311強震後四個月,陶先生終於出手,買了日本不動產

陶先生:「投資活動就是要勤做功課,我看過三十幾個物件,屋主今年初開價三億五千萬日幣,可能因為地震過後不好賣,主動降到兩億九千八百萬日幣,一降價我就馬上下手,我才去兩次就下訂了。

日本人賣房子,或許就跟民族性一樣堅韌固執,房價很難砍,不過311 震後,確實是個時機。

陶先生:「我覺得日本經歷311大地震之後,就像台灣SARS期間一樣,房價跌無可跌了,但是我們比較戲劇化,是SARS之後大漲嘛,那以日本的經濟數據看起來,我不認為它會大漲,我們做的本來就是長期性投資,將來穩定的租金收入就好啦!

即使對現階段可觀的租金收入,已經感到很滿意,陶先生仍懷抱著日本房地產未來可能會大漲的夢想,買的物件,坐落在都心五區中的,千代田區。

陶先生:「千代田區是日本東京的23區中,比較精華的都心五區,是在JR山手線的內圈裡,那千代田區也是很高級的地段,而且我的房子附近有兩個捷運站。」

地段好,房客不難找。這是一棟四層樓的商用物件,一二樓租給了懷石料理,三四樓也是店面或辦公室,流動性較大,不過目前是滿租狀態。

陶先生說:「我從來沒有進去過,房東不能去打擾人家房客,所以我只有在外面看,因為日本是一個點讓制度完備的國家,日本房仲所提出的資訊,有一定程度的可信度,所以我們完全信任,日本房屋仲介公司所提供的出租資訊」。

由於滿租,所以在買賣房子時,房客租約都要轉讓下來,這也是在日本盛行的交易模式-「交換鑰匙」,陶先生還在辦理過戶手續,但人住台灣的他,已經打算要委託「物業管理公司」,協助管理。

陶先生說:「物業管理這個行業,在先進國家是很完備的,日本也是,我就委託這些物業管理公司,大概要提撥6%的收益出去做這塊,但修繕費應該會更多。

陶先生預估修繕費會花更多,尤其這個屋齡已經20年,雖然遇到強震屹立不搖,但外觀的瓷磚難免脫落。

陶先生說:「我們有請結構技師去評估,花了大概30多萬日幣,他們認為沒有問題,日本方面的地產提供的檢測報告,我們認為有非常大的可信度,所以不在意那小外傷,但做了局部修復。

在萬全的準備下,陶先生認為這次海外投資日本房市,會有6%~8%以上的收益,即使小孩在美國讀書租屋,他還是決定投入東京高投報率物件

陶先生說:「美國房子的持有成本很高,如果二三十年不漲價的話,你所有繳出去那些稅金,都足以再買一間房子了,而且美國次級房貸的問題,以及房地產基本體制不健全,我不認為它未來會大漲,甚至還在下跌過程,沒有落底呢!

當然,投資海外房市,中國大陸也是評估點之一。但陶先生認為,中國大陸房市,跟過去比起來,相對高點,風險性較大。

陶先生說:「中國大陸現在在一個高檔的位置上,加上又是人治的社會,法令說改就改嘛,日本是法治國家,所有從業人員都有它的專業性,感覺起來就比較安全吧!

回頭看自己居住的台北市,陶先生說,現在買也不是,賣也不是,所以選擇日本,第一次投資日本的經驗很愉快,也期待下次的物件更棒!

感謝陶先生選擇國際東京不動產公司諮詢服務及熱心的分享日本購屋經驗,日本買屋行圓滿結束!!

31
八月

日圓漲.日本房地產市場蠢蠢欲動 海外熱錢湧入 

日圓漲.日本房地產市場蠢蠢欲動海外熱錢湧入

  
 日本不動產

日本不動產市場再度被重視?全球股災又起驅使資金再度湧進日圓,推升日圓上周五(8/19)盤中升破76日圓兌1美元大關,改寫歷史新高價。日本媒體報導,為了壓低日圓,日本政府除了將發動新一波干預外,日本銀(央)行也可能同時宣布額外的寬鬆貨幣措施。

1980年代後期,為刺激經濟的發展,日本銀行採取了非常寬鬆的貨幣政策,鼓勵資金流入房地產和股票市場,致使日本房地產價格暴漲。雖然十幾年期間,日本房市起伏波動,《國際東京不動產投資顧問有限公司》楊經理也表示,目前以東京房市來說,新成屋和中古屋的房價,的確有水漲船高趨勢。

不過根據日本國土交通省公佈數據,關於東京房地產,新成屋建築成本,不含土地一坪是30萬台幣,售價通常是50~60萬台幣,但中古屋只賣20萬台幣,日本房仲業者表示,建築成本反映在售價上,相形之下,很多人到東京投資,中古屋投報率相對較高。

隨著日本經濟持續復甦,日本房地產價格已出現上漲趨勢,尤其是東京黃金地段的地價上漲飛速,東京中央區地王2006年每平方公尺要價1,900萬日圓,較2005年上漲38%,地價上升帶動首都圈公寓價格上漲,有些房地產專案的平均價格甚至比2005年底高出20%

不過日本房仲業者表示,東京房地產曲線仍未到達最高點,後市依舊看好,雖然受到歐美國債高漲,美元疲弱,導致日圓上漲,但相較於2008年的金融海嘯,風暴所在地-紐約,但是紐約的房價現在看來,是往上漲的,那現在有歐債風暴,但法國巴黎,德國柏林,還有英國倫敦,這些世界各國的首善之都,房價都不太可能跌下來,甚至澳洲雪黎,房價都是往上漲;如果要投資日本房產,以這個觀點來看,特別是東京房市,面臨全球化的衝擊力道,相對抗跌。

12
八月

日本房地產高投報率之解讀

日本房地產高投報率之解讀

日本房地產

日本房地產

日本房產的高投報率吸引愈來愈多投資客及台灣房仲業者,跨海至日本勘查日本東京的房市。在名人吳淡如投資日本房市且獲得高投報率後,更是引起了大家的關注,日本東京的房價真的買得起嗎?讓我們來比一比。日本東京vs.台北

解讀一 新舊物件價格差異大
日本東京:在日本東京市的房產價格,新成屋有高達一坪200萬台幣以上。但是中古屋價格卻相當的低,一坪30至50萬的一樓店面物件不難看到。

台北:在台北市,新屋價格及中古屋價格差異不大,因多數業者以都市更新、容積率等因素來哄抬中古屋的房價。(具統計台灣目前真正都市更新而成的案子,改建率大約是1/200。換句換說、200間以上的舊房子,才有一間完成都市更新。)

解讀二 銀行貸款大不同
日本東京: 在日本太舊的建築物有些已無法向銀行貸款,所以購買者需要準備較高的現金,因此房價會比較低。

台北:相對在台灣,非常老舊的房子,銀行還是會貸款,低自備款的政策亦造成房價易抄作。

換言之,購買日本的中古屋投報率會比新屋高。在日本買屋的價格,日本房子愈新愈貴,愈舊愈便宜。但在日本租屋的價格,舊屋租金與新屋租金差距不大,所以購買日本中古屋投報率就高出許多。

建議有意購買日本房地產的投資者,多看日本東京的中古屋,尤其是東京中古透天的物件,
一樓可當店面出租、二及三樓住宒出租,8%以上投報物件在日本東京並不難尋找,正當房價在高點的台北,卻日本房市的低點,讓投資客及房仲介業者摩拳擦掌,準備進攻日本房市

22
七月

投資日本東京不動產 – 購屋完整八步驟

投資日本東京不動產 – 購屋完整八步驟

日本房地產

日本房地產

我們提供完整的投資諮詢及購買後房屋的代管服務
國際東京不動產投顧公司
專業經營日本東京中古物件,依照每位客戶的投資規劃及資金狀況,挑選最合適的東京投資物件,並且由專員協助從挑選物件、安排日本購屋團、至簽約交屋等等,協助及提供最完善的專業服務。

以下詳細說明日本購屋步驟:

步驟一 說明投資日本不動產的地理及文化差異
在準備投資日本房地產之前一定要清楚了解日本當地投資物件及稅法等相關細節,透過專業顧問一對一的解說,讓您在決定投資前,再三的詳細評估。

步驟二 了解客戶需求
了解客戶的資金規劃購買地點投報率等三項主要投資大方向。

步驟三 進行物件提案及規劃首次赴日行程
依客戶所提出的日本購屋需求,包括: 物件類型、價位、地段與投報率等條件,找出最合適的物件進行物件篩選。
小提醒:建議在看物件的同時就可開始規劃第一次赴日看屋的時間及確定機票住宿等細節。

步驟四  赴日勘查物件
篩選完物件後,開始準備您的第一次投資東京房地產之旅了。全程會有日本當地的台灣專員帶您實地勘查房屋的周邊環境及物件狀況等等。

步驟五 選定投資物件,回台等待日本專員為您進行議價
原則上日本房仲沒有斡旋金做法,在議價上也需要較多的耐心等候,整個過程皆會由日本房仲公司為悠進行議價。

步驟六  備妥書面文件資料,準備第二次至日本交屋
物件價格談妥後,本公司專員將會輔導您如何準備及辦理相關文件內容,準備您的第二次日本東京交屋之旅。

步驟七  正式至日本簽約交屋
所有一切程序將會在日本東京貸款銀行裡完成所有交易,並由買賣雙方經記人協助完成。

步驟八  日本房屋代管契約,安心收租
在日本完成所有程序後,將由日本總公司接管往後的日本東京房屋代管,並將每個月的收租匯入客戶帳戶裡,讓您輕輕鬆鬆在台灣也可以安心的收租。

若有其他購買日本不動產的問題,歡迎來電詢問 02-5576-0690 張先生