如何購買日本房地產

 日本房地產已經走過20年低檔，據日本不動產研究所統計，東京、名古屋、大阪等都會區住宅地價自2013年初止跌回升，去年12月東京房產的住宅單坪房價更較前年同期上漲近10％以上。因此，東京地產市場早已受到全球投資家矚目。

東京房產過去日幣一億元以內的物件，成交要一個月左右，現在，不到兩週。點出了今年日本房產的買氣。國際東京不動產投資顧問張經理表示：優質的物件就是要立刻在台灣下訂，有時候下禮拜飛日本看物件，短短幾天就賣掉了，結果白跑了一趟。所以有看到中意的物件一定要馬上出手！

東京房東大家搶著當！日本地產業者三井不動產的調查資料顯示：東京房產投報率約為五～七％，部分甚至可超過九％，且相對台灣、香港等其他亞洲先進國家漲翻天的房價，日本房產的低房價是一個很好的買點，尤其是有家人在日本留學或日本工作，更要把握這波難得的東京房市大多頭時機，自住，投資兩相宜！

國際東京不動產投資顧問有限公司專業提供7%以上的收租不動產物件，不仲介低於6% 投報率的不動產物件、不介紹預售屋與空屋，立即馬上可收租(帶租約)，有關東京房價，日本房東收租細節，東京房地產貸款流程咨詢，挑選適合投資的東京商辦物件，及購屋後的物業管理，日本不動產每年度報稅問題，國際東京不動產投資顧問有限公司，歡迎您來電咨詢。

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投資日本不動產，快樂當房東，24小時都在賺錢!

從小到大作文題目問你長大要做甚麼?就是沒人說我長大的志向是當房東，其實把自己的生活目標設定，要努力當房東，這沒甚麼不好，甚至可以往這個方向前進，我個人覺得努力到世界當房東為目標，那將會有不同的生活感受。(當房東的形式有很多種，寫軟體收月租費是一種房東，發明專利收專利費有是一種房東，買遊覽車租給別人也是一種房東)。

出租的形式有很多種，但是大部分的產品都會因折舊或隨著時代的變化淘汰或消失，不動產的房東最普遍，門檻也較低，相對土地也較保值，長期而言都市的土地除了商圈的轉移外，價值與價格較不易消失，前題是取得成本要越低越好，且一定必須國際型大都市。

要讓房子成為你的老年年金而不是在消耗你的老年年金，養房子跟養孩子一樣在”養父母前要先學會養自己”，如果你的孩子連自己都養不活怎麼可能會養的你呢。房子也是一樣，要先會計算出房子房租至少要比房貸加利息還要高出2成以上，這樣的投資會比較安全，若每月都從你的資產或收入支出房貸，這樣房子就成為你的負債。要讓房子成為你的資產，基本上，”這個房子一定要先養得起自己”，然後才能成為您的老人年金或養得起您。

養這個”房兒子”不能像”養兒子”一樣，一天到晚向您伸手要錢，繳學費伸手要錢，零用錢要伸手要錢，交女朋友也要伸手要錢、、、、。”房兒子”向您伸手要錢時，只有繳地價稅、水電雜費、房貸、修繕這四類而已。若您的”房兒子”還是宅男宅在家，而無法工作賺錢，勢必是一個負擔。”房兒子”房租薪水收入越高，您就越不用擔心他，這也就是為何所有專家一再強調投資不動產，地段最重要了。越好的地段越容易出租，當然房租薪水收入就越穩定囉。

台灣、日本東京同樣以房貸1000萬為例，在台灣要找1250萬房子房租每月收5萬多，真的是滿困難的，但是在日本東京若以1430萬買的房產要租7萬卻不難。所以在台灣買房地產投資者已經不是在看投報率了，而是在看漲幅的利潤。台灣現在很多投資客買1250萬的房子1400、1500萬就賣，扣掉仲介費與利息後大約可以賺100、200萬，短短幾個月就有幾百萬的獲利。比起6%或10%的房租投報率，的確是漲幅的利潤比較有吸引力。

房價在趨勢往上的時候，這樣操作應該會有利潤，可是房價越炒越高後，無形之中，報酬率就會越來越低，很多人投資就不會以投報率當作投資房地產考慮的因素。風險相對就會越來越高，一但到高點，房貸與利息的壓力就會形成房價往下的力量，當房價往下的趨勢來臨時，就會造成風暴，2008年美國房地產形成的次級房貸風暴就是一個明顯的例子。

日本這20幾年來也是一樣，房價的趨勢是往下的，房價幾乎跌到40幾年前的水位，但最近的10年，日本東京房價已呈平緩微升趨勢，去年日本發生大地震、核爆，日本東京房價遇大利空不跌，充份顯示日本房價有強力的支撐，已較無下跌可能，這時候進場投資日本不動產相對安全。

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投資是比較出來的，現在是2012年，如果是告訴你投報率1~2%的台北市房地產，跟台灣定存比較是差不多甚至更少，如果跟台灣股市一天漲跌7%比就相對更低了!

2003年前台北市房屋跟店面的投報率大約都有6%以上，當時的房價大約是現在的1/2~1/3，若是經過隔成套房後的房屋出租就會10%以上，如果是頂樓加蓋有些更高達15%以上，用簡單的數學比較就會知道那時台北的房地產是很適合投資的。當時台灣台北市的房價也遠低於日本東京不動產，如果以當時情況來比，聰明的你一定會選擇台北市而不會選擇日本東京房地產。

但是台北市房屋經過這幾年的飆漲，相對再漲上去的空間有限，風險也相對較高，這句話不代表台北的房地產就不會漲了，只是會覺得幅度應該不會像之前那麼快了。反觀日本東京這幾年有微漲，但是經過金融海嘯後日本房地產來到24年來新低，時間上應該也是相對安全的投資選擇，因為日本房價再跌的機率有，但是空間應該不大，站在投資安全性的角度而言，日本房地產應該是一種不錯的選擇。

投資可以很簡單，舉例而言，大家常常希望以房租的方式來養房子(來繳房貸)，可是很多人卻沒有計算出到底要買投報率多少的不動產，才可以簡單實現這個想法!以下先分別以台灣跟日本不動產為例，來計算出在台灣或日本需要購買多少投報率的不動產，可以用房租來繳房貸。

█  以台灣為例:若1250萬房子，現金頭期款2成250萬，其餘1000萬20年房貸2%利息，20年房貸，房租投報率要多少，才可以用房租來繳房貸?

總價1250萬，頭期款250萬，房貸1000萬、 2%利率、20年房貸，計算後每月需付 50,588元    (房貸本利和的算法，可以利用台灣各大房仲業網站計算)

50588元x12月/1250萬 =4.85%，所以 至少要找投報率4.85%才可以以房租來繳房貸!

█  若以日本為例:若1666萬房子，現金頭期款4成666萬，其餘房貸1000萬15年房貸3%利息，房租投報率要多少，才可以用房租來繳房貸?

1000萬、3%利率、15年房貸，計算後每月需付 69,058元

69058元x12月/1666萬 =4.97%，所以 至少要找投報率4.97%才可以用房租來繳房貸!

如果想要買總價高一些的房子，是否也是如此呢?

█  同樣的方式，我們就可以算出若以5000萬的不動產為例，房租投報率要多少，才可以用房租來繳房貸?

例:若5000萬房子，現金頭期款4成2000萬，其餘3000萬15年房貸3%利息，房租投報率要多少，才可以打平房貸?

3000萬、3%利率、15年房貸，計算後每月需付 20,7174元

207174元x12月/5000萬 =4.97%，所以 也是找投報率4.97%才可以用房租來繳房貸!

簡單的計算方式的過程中，可以慢慢思考到底有多少資金，可以做多少的投資計畫。過度的投資一定會造成風險，唯有安全的投資才會比較長遠。

透過簡單的比較之後，選擇安全的投資方式，如：A地段跟B地段比，A投報率跟B投報率相比，A國家不動產價格跟B國家不動產價格比，A國民所得國家跟B國民所得國家比，這樣就會不難找出適合的投資計畫了。當然不能以高投報率的物件跟好的地段相比，好的地段投報率一定比較低，但也不能全然以投報率的角度來看房產，這樣有可能會落入被房地產套牢的風險內，最後房子可能賣都賣不掉了。

不動產還是需要地段來做為基礎，投報率是參考值，選到好的地段又高投報率的物件，才是最完美的投資計畫，這樣就可以享受房租來支付您的退休金的夢想了。

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投資日本東京房地產一定會賺嗎?

如果有人問我「那現在投資日本東京不動產，一定保證會賺嗎?」我一定會比照股市名嘴或房市名嘴的說法「投資一定有風險，投資不一定保證獲利，請你謹慎小心!」

但是如果以投資的安全性來說，日本「現在」的東京房地產是很適合投資的。以現在來說除了定存外，任何一種投資都可能會賠錢，但是只有房地產是不會投資歸零的。買股票會買到地雷股歸零，買基金會買到雷曼也會歸零，跟朋友投資開公司或開餐廳倒閉歸零，買彩券更慘買沒中獎就歸零。也只有保值地段的房地產，不管你遇到地震、海嘯淹沒、第三次世界大戰(不含核子戰爭)…等，都一定還是有土地價值，在加上如果以穩定的高報酬的房租報酬率算上去，10年以上長期投資是一定會賺的(甚至是穩賺不賠的)。

投資房地產一定要選台灣嗎?

以地球村的觀念來說，買房地產一定要買保值的地段，就全球的概念而言，就應該選擇國際性的大都市，除了大都市外，我個人都覺得不應該亂投資。所以這樣跳離台灣這個思維，你應該會選哪裡呢?答案應該很簡單，如果你要選擇安全要保值又容易出租的地段就會有很多可以選擇了，如果是台灣應該選台北市，如果是中國應該選上海、北京。英國就是倫敦了，其他像紐約、巴黎、首爾、東京、新加坡、香港、曼谷、柏林…等。全世界實在是太多可以選擇了，在這麼多的選擇下台灣的台北市，相較之下就不一定是最佳的房地產投資選擇了。

再加上國民所得的比較之下(表一)，可以選擇的應該剩下不多了。香港、倫敦、紐約、巴黎、東京、新加坡…等，國民所得都比台灣台北市還高，所以在該地工作的民眾應該是可以付的出比較高的房租，這樣比較合理，投資上也會比較安全。當然以大部分的民眾，可能把語言當作第一考慮元素，不同國家不同語言就會存在恐懼與害怕。我建議安全的投資才是第一元素，其他因素都應該排在安全的投資之後，所以在投資的安全考量下，語言不通的問題就不至於那樣恐懼了。

表一：　全球20１１國民所得排名；人均ＧＤＰ (國際匯率)

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自從去年台灣政府發佈實施「奢侈稅」打房政策後，台灣房地產使得許多投資人却步，尤其大台北地區，整體房價居高不下，房市交易量直直落，其中多數投資人轉而投資海外房地產，以日本東京房地產為大宗。

傳統產業的郭先生，從「奢侈稅」上路之後，開始注意到日本不動產，前後觀察半年，終於在去年年底，赴日買進日本東京透天厝，正馬路上七層樓電梯華廈。

郭先生在去年經由知名商會友人介紹，透過專業諮詢日本東京不動產的<國際東京不動產投資顧問有限公司>，了解東京房地產

購屋 流程與稅法：

郭先生表示：「會選擇<國際東京不動產投資顧問有限公司>諮詢，是因為這間公司

諮詢 日本東京買屋非常專業，在當地東京華人圈相當有名氣，由台灣華僑經營，專營日本東京房地產諮詢顧問服務，許多日本海外人士皆向<國際東京不動產>諮詢東京房產購屋問題，累積了相當多的人脈和口碑，還有不少旅居日本東京當地華人跟日本仲介購屋之後，向此公司諮詢物業代管問題，在當地華人圈評價很高，深得華人信任。」

郭先生接著說：「一開始我對日本東京房地產完全不了解，<國際東京不動產公司>派了專員為我詳細說明，有關東京不動產租金報酬、交易程序、日本房地產稅法與東京不動產後續房屋管理等。

張經理表示，日本東京不動產房價，目前處於歷史低檔，東京房地產租金投報率7~15%，相當迷人，而且日本房地產資訊透明，吸引許多國際投資人士進場買賣，多數客戶再次購買日本東京不動產的意願很高，如郭先生今年準備赴日再投資第二間日本東京都透天厝，為自己做更高獲利的財務規劃。

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東京投資 – 天災不會毀了一個國家

史上規模第四大的日本東北大地震，成了日本二次大戰後最大的危機。但如同亞當‧斯密說「國家不會一下子就毀了！」雖然「短痛」可能仍無可避免，但不會造成日本經濟上的「長痛」。

地震、海嘯、核電廠輻射外洩……，遭遇史上第四大規模地震的日本，儘管已有數千條寶貴人命在此次災難中殞落，但對活下來的人而言，冷靜計算損失，走上重建之路，是無可回避的職責。

因此接下來的問題是：這場日本首相菅直人口中「二次大戰後日本最大危機」的「日本東北大地震」，會對日本這個全世界第三大經濟體，以及其他國家經濟，帶來何種衝擊？

日本是全球地震發生最頻繁的國家，但衡諸歷史經驗，這些地震中，大部分除了對局部地區帶來人員傷亡、財產損失外，並未對日本或全球經濟帶來嚴重衝擊。

最近一次日本發生足以衝擊該國，及其他國家經濟的大地震，要追溯到16年前的「阪神大地震」。

不會比阪神影響大

東北地區多農漁業，非經濟核心

1995年1月17日，日本關西地區發生芮氏規模七．二的強烈地震，除了造成大阪、神戶等城市公共設施幾乎全毀、五千多人死亡的慘劇外，更嚴重的是該次地震發生在日本第二大經濟圈—「關西經濟圈」。

關西經濟圈包括日本第二大城大阪、第六大城神戶，該區域國內生產毛額（GDP）占日本全國GDP的17%，而在此經濟圈內的「阪神工業區」，向來更是日本製造業的重鎮之一：工廠數占全日本15%，鋼鐵產量更占全國近四分之一。

1995年的阪神大地震，不但造成阪神工業區斷水斷電，聯外交通也幾乎斷絕，使得日本對外貿易大受影響：從名古屋到神戶的高速公路貨運量，占日本全國大約14%；神戶港及大阪港的對外貿易量，也分別占日本全國的三成及兩成，但阪神大地震卻使得該區域的這些陸運及海運幾乎完全中斷，當時日本花了三個月至一年，才從這些傷害中逐漸回復過來。

雖然阪神大地震對當時日本製造業、貿易帶來嚴重衝擊，但事後來看，那次地震並未讓日本經濟變得特別糟糕。

數據顯示，阪神大地震造成的經濟損失，相當約前一年日本GDP的2.5%，但即便如此，1995年地震發生當年，日本全年經濟成長率仍約達1.9%，這和日本1990年代「失落的十年」相比，並不算特別壞——「失落的十年」時期，日本平均每年經濟成長1.5%。

也就是說，天災即便發生於一國經濟命脈所在之地區，但天災，終究只能摧毀基礎建設等設備投資，使產能供給出現短期缺口，卻不會在一夕之間，改變該國的長期競爭優勢或產業結構。如同現代經濟學之父亞當‧斯密（Adam Smith）所說：「國家不會一下子就毀了！」
因此，這次日本東北大地震對日本經濟的衝擊，應該不會比1995年的阪神大地震更大，因為這次地震的災區，不像阪神大地震是發生在日本經濟的核心地帶，而是發生在以農漁牧為主的日本東北地區。

不會重創基本面

GDP衝擊不超過0.2個百分點

日本整個東北地區，雖然也集中了汽車、核電、石化、半導體等眾多重要產業工廠，但經濟規模僅占全日本8%左右。因此投資銀行高盛（Goldman Sachs）經濟學家歐尼爾（Jim O’neill）便認為，這次日本東北大地震對經濟的衝擊，比不上1995年的阪神大地震。

美國銀行（BOA）在日本東北大地震隔天出版的報告也認為，這次災害對日本GDP衝擊，不會超過0.2個百分點。美國哥倫比亞大學（Columbia University）經濟學家韋恩斯坦（David Weinstein）則指出，地震受損最嚴重地區的宮城縣，一向是以農業和木材業為主，該地區經濟產值只占日本總產值的1.7%。

野村證券紐約首席經濟學家雷斯勒（David H. Resler）預估，地震後日本經濟可能出現「V」型反彈，如1995年阪神大地震後，日本經濟走勢就是如此。

但儘管這次震災，不會造成經濟上的「長痛」，然而「短痛」可能仍無法避免，首先，全球產業供應鏈可能會受到影響。

根據英國半導體市場研究公司未來地平線（Future Horizons）公布的數據顯示，全球半導體產值，日本就占二成四，其中一半用於出口。資訊市調機構IHS iSuppli也估計，去年日本占全球半導體總產量的兩成，預計未來兩週內，日本半導體供應可能會受到衝擊。

例如日本東芝（Toshiba）供應美國蘋果（Apple）平板電腦iPad等行動產品所需的NAND快閃記憶體，其供應量占全球三分之一以上，在這次地震後，東芝也宣布關閉國內工廠。其中最接近地震區域的岩手縣工廠，主要生產微控制器（MCU），雖然目前還沒有受損消息傳出，但研究機構顧能（Gartner）分析師諾伍德（Andrew Norwood）預估，NAND快閃記憶體晶片現貨市場價格，短期內恐因此而大漲。

不會拖累別國

美、中經濟穩，貿易打擊有限

除了產業供應鏈受衝擊外，對其他國家來說，更關心的問題是；剛從金融海嘯後復原的全球經濟，是否會因此次日本震災而受到拖累？
從歷史經驗來看，1999年台灣九二一地震、2004年南亞大海嘯、2005年美國卡崔娜（Katrina）颶風重創美國南部產油區，這些重大天災，都沒有對全球景氣帶來嚴重影響。

以美國卡崔娜颶風來說，當時災區石油產量約占全國三分之一、天然氣產量占五分之一，穀物出口量更占全美的四成，重要性如同阪神大地震對日本影響。美國保險業當時預估，卡崔娜造成的財產損失可能高達350億美元（約合新台幣一兆零300億元），創美國史上天災紀錄。

但美國標準普爾五百指數（S&P 500）不僅在災後三個月仍持續上漲，同時隨後全球景氣也都再持續擴張到2008年。同樣的，亞當‧斯密的「國家不會一下子就毀了」這句話，再度證明，天災只是暫時性破壞，並未動搖美國競爭力的基本結構。

因此，這次日本東北大地震對全球經濟的影響，至少也不會比前幾次國際間重大天災的影響更大，而且，當前全球兩大經濟龍頭—美國及中國，目前經濟也沒出現太大憂患。

根據國際貨幣基金（IMF）今年剛公布「世界經濟展望」（World Economic Outlook）報告，全球經濟今年將成長4.4%，高於去年十月預估的4.2%，全球均處於景氣復甦階段。

其中，全球經濟成長龍頭美國，今年一月份進口金額和民間消費金額，皆創下金融海嘯以來新高，聯準會（Fed）也上修美國今年經濟成長預估，從原先的3%至3.6%，上調到3.4%至3.9%。

而中國是日本最大貿易夥伴，中國商務部長陳德銘在日本東北大地震後也表示，「日本地震不會對中日貿易產生太大影響，地震所帶來的任何影響都是暫時的。」在美國和中國這兩大經濟體未出太大問題下，日本這次地震對全球經濟衝擊應該有限。

不過這次日本東北大地震，仍引起市場對日本經濟未來走勢的兩個擔憂，其一就是日本的債務是否會引起「債信危機」。

日本債務已達GDP的兩倍，比任何一個已開發國家的債務水準都高。而震災之後的龐大重建需求，使日本政府勢必得追加預算，這將使日本的財政狀況更加惡化。「新末日博士」魯比尼（Nouriel Roubini）就指出，日本發生的強震可謂是「最壞時期發生的最壞的事。」

出現匯價隱憂

災後日圓狂升，恐打壓出口

不過，95%日本政府債券掌握在日本人自己手中，因此一般國際市場中「債務越高，違約風險越大」的狀況，在日本並不容易出現。再加上日本有龐大外匯存底當靠山，十年期公債利率才能維持G7會員國中最低的，換言之，債信危機在日本並不容易出現。

另一個擔憂，就是日圓匯價在國際匯市「步步高升」，對日本經濟的影響。

由於地震發生後，不少日本海外企業紛紛將手上資金兌換成日圓，以因應日本國內的投資重建需求，使得日圓匯價在此次地震發生後上揚，目前約在一美元兌八十日圓左右徘徊，日圓匯價已接近四個月來的高點。

1995年，日圓兌美元匯價，曾創下一美元兌79.75日圓的歷史高點，在近來日本企業海外資金回流日本之際，日圓匯價是否會挑戰此一歷史關卡，也相當引人注意。

不過日本當前對策，仍希望藉日圓貶值以振興出口，因此放任日圓繼續升值的可能性並不高。《華爾街日報》（The Wall Street Journal）三月十四日稱，日本政府官員擔心「投機客藉震災炒高日圓」，或許已為財政單位干預日圓升值埋下伏筆。

根據三菱日聯摩根士丹利證券預估，假設日圓兌美元價位，比日商設定出口避險匯率平均值高出10%，則企業年度淨利將縮水近5%，而日本實質GDP年增率將減少0.4個百分點，而日本政府要如何在最短時間內處理避免內憂（震災）引起外患（日圓走強、打壓出口），將是全球投資人最關注焦點。

資料參考來源 – 天災不會毀了一個國家

台灣人能買日本東京不動產嗎？會賺嗎？

一、台灣人能買日本東京不動產嗎？
到日本投資房地產在日本及台灣的法規上是確定可行的。本公司合作的日本仲介已有20幾年服務的經驗。

二、在日本購屋會賺嗎?日本不動產業者的分析如下:
1．從1991  年起，當日本的泡沫經濟破滅後，日本房地產便一路下跌，做為日本首都的東京也不例外。

2．2007  年底，受到美國次級房貸風暴影響，全球各地銀行對於不動產投資快速緊縮，這對日本不動產的投資基金，造成相當大的打擊，破產的不動產基金公司陸續出現，而其旗下所擁有的不動產，紛紛遭受拍賣處理的命運，此現象連帶影響許多建設與建築相關中下游企業與公司，這些面臨危機的企業與公司，從2009  年起陸續把擁有的優良物件釋放出來，因此當前可說是前進東京房地產市場的大好時機。

3．在東京擁有自己的不動產，這在高消費水準的東京，可說是件奢侈的事，更不用說對於許多外國人而言，那幾乎是不可能的。然而隨著日本泡沫經濟的破滅，加上美國次級房貸風暴與隨之而來的金融風暴影響，在東京擁有不動產的夢想，竟變得相對容易實現多了。

4．例如在台北只能買一間公寓住宅的價錢約2500萬台幣，在東京卻可能買上一整棟透天的公寓，以一棟鋼筋混凝土、完工約一到五年內、每層約近２０坪的五樓中古透天公寓為例，其售價約8500萬日圓左右（台幣約2仟多萬），投資者常把五樓留做自用，其餘一至四樓出租，這樣每年租金收入保守估計也都有在六七百萬日圓左右，投資報酬率大約可達6％或以上，再加上未來可能都市更新，您是否心動了？

5．除可輕鬆地在東京當收租公之外，對想在東京短期居住或兒女於東京就讀而言，都是最佳的選擇。此外，東京都會區裡完善的交通網絡與公共設施，及居高不下的房租條件，這都是目前投資東京房地產的魅力所在。

6．許多國際投資分析家，從日本過去10  年的不動產效能實績、擴大交易物件的制度、法律、會計、稅務等各方面的大幅改善，日本政府賦予投資者一個非常安心的不動產投資環境，加上東京的立地條件佳、房租效能水準高，可投資的良質資產非常多，也因此許多投資專家仍紛紛看好東京不動產市場的未來局面。

公司聯絡電話：02-5576-0690

購買日本東京房地產，如何支付款項，收取租金？

一、在日本買不動產，如何支付款項?
旅居日本的台裔人士都會透過台灣在日本有分行或辦事處的銀行來操作，程序其實不會比在台灣買地產複雜到哪裡去，甚至可靈活運用台灣的資產，跟這些在日本有分行或辦事處的銀行往來，如此的資金操作模式，就可化解許多不確定的金融因素，如匯率問題。

二、如果在日本買房是以投資為考量，那麼購屋之後的物業租金管理，如何處置?

本公司與日本仲介公司合作授權，在日本有專人可以管理您的不動產物件，報稅問題、以及資金匯率的避險，之後高價售出等，提供完整服務。

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