代租代管流程

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1. 迅速填滿空房,增加入住率

從介紹至成約,我們一般只需0.5~1.5個月左右的時間。
月平均滿室率努力保持在90%以上(目前我們的管理物件滿室率大約在95%左右)。

A – 租賃條件的提案

a. 前往物件鄰近車站的不動產會社逐一訪問、記錄意見,評估其合理價位。
b. 使用網絡資源,調查物件周邊之類似物件的面積、朝向、建築年數、距離車站遠近等等資訊,從而得到市場租金合理價位

B – 對空室內部進行診斷

a. 是否有修繕、室內裝修的需要
b. 目前之設備(例如廚房設備)是否滿足當前日本年輕人的喜好
c. 針對以上問題,擬出一個讓房客滿意、進而入住的內裝修改提案

C – 物件介紹準備工作

a. 現地外觀及室內攝影
b. 室內平面圖

D – 釋出物件出租訊息

a. 本公司店面皆處距離車站徒步30秒之絕佳位置,每月自然來客數100人以上,配有可對應中、英、韓語的服務人員。充分發揮以上優勢,由我們所精心訓練的服務人員,第一時間向客人介紹空室物件。
b. 由本公司四個網路渠道,向全日本發出出租訊息。
c. 在物件入口設置招募看板。
d. 前往物件周圍、以及車站附近之仲介公司發出出租訊息。

2. 嚴格的入住審查

A – 經濟能力審?

a. 通過確認收入證明、電話確認、參照信用公司數據等各種途徑,對房客的房租支付能力及連帶保證人的保證能力進行審査。
b. 加入不動產保證公司,加強對房租支付的保證力道

B – 房客條件審査,預防下列人員入住:

a. 黑社會人員
b. 將房間轉租等契約規定以外用途者
c. 年歲較大、有重大疾病者

C – 火災保險強制加入

a. 為了保障您的物業財產安全,將會監督加入火災保險。本公司具有火災保險代理資格,可直接與房客簽訂室內火災保險契約。

D – 對本公司審查合格之房客,我們將對房東有以下保證:

a. 入住期間的房租收入保證
b. 與未履行契約者的訴訟手續與費用
c. 拖欠房租的房客不告而別時,遺留在房間里的垃圾處理(面臨此情況,房租僅保證到發現客人搬走時)

E – 為了讓房東充分了解契約者及契約內容,契約成立後將提供房東一份契約書複印本。

3. 房屋固定開銷最小化、透明化

定期提供房東物業管理詳細的固定管理費用一覽(每月、每年);若您來到日本,我們很樂意請有關物業管理的每一位業者與您面對面,為您直接講解每項物業管理的內容與費用。

A – 每月所需固定管理費用一覽(根據實際情況有變動可能)

a. 物業管理費:房租總額6%(?別)
b. 大樓清掃費用:21,000円以上
c. 房租匯款費:一次840円
d. 公用電費、水費
e. 公用照明更換費用
f. 電梯維護費用:18,900円以上

B – 毎年所需固定管理費用一覽(根據實際情況有變動可能)

a. 消防檢查:機器檢查、綜合檢查(每年2回)
b. 儲水槽檢查:儲水槽及高架水槽的清掃、?壓水泵等檢查(每年1回)
c. 輔助設備檢查(有高壓設備等輔助設備的物件)
d. 大樓外玻璃清掃(辦公大樓)
e. 植栽修剪(每年1回)

C – 其他所需管理費用一覽(根據實際情況有變動可能)

a. 消防用軟管、連結送水管的耐壓性能測試(製造10年後,?3年進行1回)
b. 建築物排水管高壓清洗(1年~3年1回)
c. 大規模外牆修繕(15年1回)
d. 建築物排水管更換(20年~30年1回)
e. 受水槽更換(15年~20年1回)
f. 電梯更換(25年1回)

D – 修繕及室內裝修費用

a. 全面室內裝修
b. 入居中設備故障修理
c. 前房客退租後,為了招募新房客所進行的原狀恢復工事(例如清掃房間、空調內部洗淨、換牆紙、換榻榻米、換地板紙、換地板、室內塗裝等)

E – 招募房客成功時,向不動產公司支付1個月房租報酬
F – 更新契約時,向不動產公司支付半個月房租的更新事務手續費
G – 火災保險費用(通常5年1回)
H – 税務關係

a. 固定資產税、都市計畫稅(每年由本公司代理繳納業務)
b. 所得税確定申報代理費用(每年)

4. 房租調整與系統管理

A – 房租費用的重新評估

a. 根據物業所處的地點、面積、距離車站遠近等因素,對過低或過高的現有房租費用重新進行調整,以最大限度提高您的不動產價值。

B – 情報的系統管理

a. 契約者、保證人、契約期間、房租、押金、禮金的一覽管理
b. 火災保險加入的一覽管理
c. 鑰匙貸出的一覽管理

5. 建築物巡迴檢查

A – 每月對物業公用區域進行巡迴檢查

a. 樓內公用照明設備等檢查與更換
b. 樓外周圍環境檢查
c. 大樓入口、樓梯走廊是否整齊乾淨
d. 停車場是否井然有序
e. 建築物是否有損壞情形

B – 每月將巡迴的狀況以傳送照片的形式向房東報告

6. 室內裝修流程可視化

A – 安排業者去現場估價,將中文估價單與相關裝修項目之照片傳送給房東
B – 得到房東的同意後,安排進行裝修
C – 裝修完成後,將完工照片傳送給房東

7. 365日專人管理

365日全年無休,隨時服務房東及房客

8. 日常管理與退房後管理

A – 日常管理

a. 房租回收業務:每月月底向各房客收取翌月租金。
b. 房租催繳業務:發生房租拖欠現象時,通過與房客電話或面談進行交涉;情況嚴重時,郵寄內容證明書以備將來對質之證據(內容證明郵送料金由房東負擔)。
c. 租金匯款業務:每月在房東指定的匯款日之前(通常為當月20日之前)將當月收入匯入房東指定帳戶,並向房東提交收支報告書,同時報告物業的租賃、管理狀況、緊急對應以及修繕工事等狀況。
d. 房客投訴處理:對於房客投訴設備故障等問題,將進行及時處理。授權範圍外的問題立即向房東反映,在房東指示下快速解決。
e. 緊急問題處理:要立刻採取處理的問題,我們將迅速派遣專人前往現場,掌握情況並作應急措施,事後及時向房東報告。
f. 日常維修處理:室內設備等發生故障時,立即安排維修公司前往估算修理費用;得到房東許可之後,即安排維修工事進行。在情況允許之下,盡可能向房東提供維修前後照片(維修費用將從每月匯款中扣除),並及時向房東報告結果。
g. 緊急維修處理:在聯絡不到房東、無法事前說明,卻又必須採取緊急措施時,例如給水管破裂、突然停電等,在應急修復後迅速向房東匯報,修理費用不超過事先與房東商量的額度。
h. 公共設施維修:各種公共設施(水、電以及天然氣)需要維修時,向各房客通知後,將進行工事日程調整,並在需要時進行現場監督及驗收。
i. 鄰近居民交涉:和鄰近居民就各種問題進行協商,例如噪音投訴、亂扔垃圾投訴。
j. 相關行政機關的交涉業務:例如消防署檢查後提出的改善對應。
k. 契約更新業務:契約到期前向房客進行確認、在房客與房東之間協調新契約租金等各種條件、締結更新契約。

B – 退房後管理

a. 解約受理
a-1.協助房客進行解約手續
a-1.迅速向房東報告退房狀況,同時確認新的出租條件
a-3.第一時間在實體店面和網站上發出出租訊息,以盡量縮短空房期

b. 退房處理
a-1.退房前,與房客一同確認室?狀況,明確破損及汙損責任所在,並確認公共費用的結算情況
a-1.退房前,安排裝修公司在空房後第一時間?,估算房間的原狀恢復工事所需費用
a-3.就房間破損、?損狀況、及工事內容及費用,向房東報告。並與房東協商工事費用中,房東與房客的負擔比率
a-4.安排相關公司對房間進行修繕,並向房東報告

c. 押金精算業務

a-1.房客負擔的修繕費、欠繳房租等債務,與押金進行精算後,迅速作出精算書向房東與房客報告
a-2.扣除修繕費等債務後押金若有剩餘,根據精算書向房客返還餘款。若押金不足,將向房客索取差額